C'est au propriétaire-bailleur de choisir le type de caution qu'il souhaite appliquer pour la location de son bien. Dans la plupart des cas, le bailleur exigera une caution solidaire, plus protectrice pour lui en cas d'impayé.
Caution solidaire : l'engagement le plus lourd
À la différence de la caution simple, lorsque l'acte de cautionnement précise qu'il s'agit d'une caution solidaire, le bailleur peut se retourner directement contre la personne qui s'est portée garante pour réclamer son dû, et ce, dès le premier impayé.
Le montant de la caution ne peut excéder : Pour les locations vides : un mois de loyer maximum hors charges. Pour les meublés : cela dépend de la date de signature du bail. s'il a été signé avant le 27 mars 2014, le montant est libre (mais généralement 2 mois de loyers).
Le garant doit signer l'acte de caution solidaire au moment de la signature du contrat de bail. Le tiers qui se porte caution solidaire ne doit pas signer le bail. En revanche, le propriétaire doit lui fournir un exemplaire de celui-ci, sous peine de nullité du contrat.
Un cautionnement est dit solidaire lorsqu'il a pour effet d'écarter, tantôt le bénéfice de discussion, tantôt le bénéfice de division. Le plus souvent la solidarité privera la caution des deux bénéfices à la fois. C'est d'ailleurs la situation que l'on rencontra le plus souvent en pratique.
Avec la caution solidaire, le propriétaire peut activer la caution dès le premier mois de loyer impayé. Le propriétaire n'est pas obligé de contacter le locataire ni de vérifier s'il peut ou non mettre fin à ses dettes locatives. Ce mécanisme est donc à la fois plus simple et plus protecteur pour les bailleurs.
Montant maximum de la caution solidaire = Montant du loyer (charges incluses) X 12 mois X nombre d'années d'engagement (durée du bail).
La durée du cautionnement
Habituellement, la caution s'engage, lors de l'acte de cautionnement, pour toute la durée du bail initial (1 an en location meublée et 3 ans en location vide) et pour deux renouvellements. Dans le cadre d'un contrat nu, le garant peut alors être engagé pour 9 ans.
Une personne se porte caution d'un locataire, c'est à dire qu'elle s'engage à payer le loyer et les charges si celui-ci est dans l'incapacité de le faire. Cette personne devient le « garant ».
Un propriétaire peut tout à fait refuser un locataire couvert par Visale. Les bailleurs sont très attachés à la notion de caution personne physique, ce qui est assez aberrant dans le sens où un particulier aura plus de mal à rembourser des impayés.
Le chèque de caution est-il encaissé par le propriétaire ? Il doit être exigé au jour de la signature du contrat de bail, peu importe la date d'entrée dans le logement. Cependant, l'encaissement du chèque de caution par le propriétaire n'est pas obligatoire.
Une caution simple est une garantie permettant d'assurer l'exécution d'un contrat lorsque l'une des parties ne le fait pas. Elle diffère de la caution solidaire en ceci que le créancier ne peut se retourner automatiquement contre le débiteur lorsque ce dernier fait défaut à ses obligations.
La caution solidaire qui permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
C'est là la particularité du cautionnement simple : l'engagement de la caution présente un caractère subsidiaire, en ce sens qu'elle ne peut être actionnée en paiement qu'à la condition que le créancier ait engagé des poursuites, à titre principal, contre le débiteur défaillant.
Un justificatif de domicile
une facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois ; une attestation d'assurance logement de moins de trois mois ; pour les propriétaires, le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut le titre de propriété de la résidence principale.
En général, un garant doit gagner au moins trois fois le montant du loyer charges comprises. Toutefois, ce montant peut varier en fonction des exigences du propriétaire et de la situation du locataire.
Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail. Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.
D'après la loi, le garant qui se porte caution est obligé de rembourser les dettes du locataire. Cela peut inclure : les impayés de loyers et des charges, les pénalités pour retard de paiement, les frais de remise en état en cas de dégradation du logement.
La personne qui s'est portée caution doit donc rembourser la dette de l'emprunteur défaillant, bien souvent augmentée des intérêts et autres frais (notamment de justice). Elle peut être poursuivie sur tous ses biens.
Signature des garants
La règle générale est que le garant doit recevoir une copie du bail. Il n'est donc pas nécessaire de le faire signer, mais par simplicité il lui est souvent demandé de signer le bail pour acter qu'il l'a bien reçu.
Dans le cas où le garant ne voudrait pas attendre le terme prévu de son engagement, il peut toujours solliciter un accord express du propriétaire pour résilier son acte de caution, Outre que ce dernier n'est absolument pas obligé d'accepter, il n'en a pas l'intérêt.
Quelles sont les dégradations imputables au locataire ? L'ensemble des dégradations liées à une utilisation anormale et/ou à une négligence dans l'entretien du logement sont imputables au locataire. En effet, le locataire est responsable de l'entretien courant du logement ainsi que des réparations locatives.
Dès lors, un congé délivré par l'usufruitier seul est valable.
Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...) Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...) Travaux pour respecter les critères d'un logement décent.