Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste. L'acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.
Ils sont réglés par l'acquéreur mais ne reviennent pas au vendeur. Cela signifie que lors de la signature de la vente chez le notaire, le vendeur réglera à la comptabilité de l'étude un montant d'environ 54 000 €.
Les frais de notaire en viager occupé
En viager occupé, le bien est vendu à sa valeur décotée de la valeur d'occupation : la nue-propriété du bien. De cette valeur occupée est calculée le bouquet et la rente. Pour calculer les frais de notaire, il faudra prendre pour base la valeur occupée.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
L'avantage essentiel du viager occupé est qu'il permet d'obtenir une décote d'environ 30 % sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. C'est donc un bon moyen de devenir propriétaire d'un bien convoité alors qu'on ne dispose pas initialement des fonds nécessaires.
En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère devient dissuasif pour l'acquéreur (plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée).
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Pour un viager libre : Rente annuelle = (valeur du bien – bouquet) / coefficient de l'Insee. On arrive à (400 000 € – 100 000 €) / 12,3 = 24 390 € par an, ce qui correspond à 6 097 € par trimestre ou 2 032 € par mois.
Vous devez déclarer les rentes viagères à titre gratuit reçues suite à une donation ou un testament. Elles sont imposées comme des pensions. L'administration fiscale applique automatiquement un abattement de 10 % sur le montant total déclaré des pensions.
La valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) viager est égale aux loyers payés d'avance par le vendeur pour avoir le droit de vivre chez lui toute sa vie. Il faut donc estimer le loyer du bien pour calculer le DUH viager.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Il est tout à fait possible d'acquérir un bien immobilier en viager avec vos parents comme crédirentiers. Cependant, afin que cette transaction ne soit pas considérée par les impôts comme une donation, il est impératif que les montants du bouquet et de la rente viagère soient conséquents et considérés comme sérieux.
Le viager libre sans bouquet est tout simplement l'achat d'un bien immobilier sans dépôt d'argent initial : Le fameux bouquet. En d'autres termes, l'acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé. Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.
La vente en viager consiste en la vente d'un bien immobilier par un propriétaire (le crédirentier) à un acquéreur (appelé débirentier) qui va lui verser le prix sous forme d'une rente. Cette rente est dite "viagère" car elle s'éteindra au jour au décès du crédirentier.
La particularité du viager réside dans la rente que verse le débirentier au crédirentier. En signant l'acte de vente, l'acheteur s'engage à verser une rente à vie au vendeur. Celle-ci ne prend fin qu'au décès de ce dernier.
Elles sont imposées comme des pensions. L'administration fiscale applique automatiquement un abattement : Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d'un impôt (revenus, valeur d'un bien, etc.) de 10 % sur le montant total déclaré des pensions.
Le bouquet représente donc l'apport que l'acquéreur verse au moment de l'achat de son bien immobilier. En pratique, ce montant représente environ 20 à 30 % de la valeur totale de ce bien. Le versement du bouquet n'est cependant pas une obligation : il relève de la libre négociation entre le vendeur et l'acquéreur.
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l'acheteur, le débirentier en contrepartie du paiement d'une somme d'argent le jour de la vente (le bouquet) et d'une rente viagère de manière périodique.
Terme de l'usufruit
L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de l'usufruitier. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire.
Calcul du prix d'un viager sans rente
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
Pour calculer un viager sur deux têtes, on se base sur la valeur occupée du bien dans le cadre d'un viager occupé et sur sa valeur vénale dans le cadre d'un viager libre. On utilise les mêmes barèmes (généralement barème Daubry) que dans le cadre d'un viager sur une seule tête.