L'acquéreur doit avoir la capacité juridique de signer un contrat. En effet, l'offre d'achat est destinée à aboutir à la signature d'un compromis de vente ou d'un acte de vente. Une fois acceptée, l'offre d'achat bloque les visites.
L'offre d'achat n'engage que l'acquéreur
En réalité, ce n'est pas toujours le cas. Le vendeur peut toujours avoir reçu une offre concurrente.
En théorie, l'acheteur est engagé dès lors que son offre d'achat est acceptée par le vendeur ; on considère qu'il y a alors un accord sur « le prix et la chose » et un compromis doit être signé.
En théorie, une proposition d'achat au prix dispose d'une valeur juridique et vous engage à acheter l'appartement ou la maison en cas de réponse positive du vendeur. C'est pourquoi il est fortement conseillé d'en faire une si vous avez vraiment un coup de coeur pour le bien.
D'un point de vue légal, l'offre d'achat est un document contractuel qui engage à la fois l'acheteur et le vendeur. Néanmoins, dans les faits, son acceptation a plus de conséquences pour le vendeur. En effet, en tant que vendeur, vous ne pouvez plus vous désengager de la vente une fois que vous avez signé le document.
Offre d'achat bloque les visites
En effet une fois contre-signée l'offre d'achat vous engage et bloque donc les visites d'autres potentiels acquéreurs. Si vous recevez une offre d'achat qui est en-dessous du prix de vente affiché, vous pouvez soit l'accepter, soit faire une contre proposition.
Une fois l'offre d'achat signée, le processus de vente est lancé, car on ne peut plus revenir en arrière, théoriquement.
Si vous vendez votre bien, de particulier à particulier, vous êtes dans l'obligation d'accepter une offre d'achat au prix de vente. Que ce soit par le biais de sites tels que le Bon Coin ou PAP, ou lors d'une vente à une connaissance, l'offre d'achat au prix ne peut légalement pas se refuser.
L'offre est un acte juridique unilatéral réceptice (art. 1115). Cela signifie que l'offre ne produit des effets juridiques qu'à compter de sa réception par son destinataire, elle peut donc être librement rétractée tant qu'elle n'est pas parvenue à celui-ci.
Peut-on se rétracter d'une offre d'achat ? Une fois l'offre d'achat acceptée, c'est-à-dire contresignée par le vendeur, l'acheteur est engagé car on considère qu'il y a accord sur le prix et sur la chose. A ce stade, vous ne pouvez plus techniquement annuler votre offre d'achat.
Il n'y a aucune distinction entre promesse d'achat et offre d'achat, on parle alors de la même chose.
La durée de validité d'une offre d'achat est de 5 à 10 jours. Vous avez reçu la visite d'un acquéreur et ce dernier a manifesté sa volonté d'acheter votre bien en vous adressant une offre d'achat.
Le délai entre offre et compromis n'étant pas encadré par la loi, il n'existe en effet pas de durée minimum ou maximum. S'il s'écoule en moyenne environ deux semaines entre ces deux étapes, cela peut parfois prendre jusqu'à un mois.
Pour faire votre offre d'achat, vous devez fournir une copie de votre carte d'identité (ou passeport, ou livret de famille). Si vous souhaitez présenter une attestation de finançabilité, vous devrez également présenter : une copie de vos trois derniers bulletins de salaire.
Pour contresigner une offre d'achat vous devez écrire en manuscrit « Bon pour acceptation de l'offre d'achat au prix de 486 000 € (quatre cent quatre-vingt six mille euros) ». Le montant doit être écrit en chiffres et en lettres.
Cette offre se fait de préférence par écrit.
Vous devez y préciser le prix d'acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) et le délai de validité de votre offre (allant généralement d'une à deux semaines). Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour vous faire savoir s'il accepte ou rejette votre offre d'achat.
Pourquoi l'offre croît avec le prix ? Lorsque le prix augmente, le producteur est incité à produire davantage car les opportunités de profit augmentent. Ce qui n'est pas rentable à un niveau de prix donné peut le devenir à un prix plus élevé.
Ce qui ferait baisser les prix et fournirait du pouvoir d'achat aux salariés. Mais une concurrence accrue risque aussi de se traduire par une augmentation des délocalisations, des pressions sur les salaires et sur l'emploi, de sorte que le gain de croissance serait limité, voire négatif.
La relation entre le prix et la quantité offerte est appelée « loi de l'offre » : toutes choses égales par ailleurs, lorsque le prix d'un bien augmente, la quantité offerte du bien augmente aussi et quand le prix baisse, la quantité offerte diminue aussi.
L'offre d'achat, même si son cadre est assez mal défini par la loi, n'en est pas moins considérée comme un acte ayant une véritable valeur juridique.
Légalement, aucune offre au-dessus du prix de vente n'est autorisée. Si vous avez rédigé une offre au prix et que le vendeur refuse de vendre son bien immobilier parce qu'une offre plus avantageuse lui a été faite, il s'agit d'une pratique illégale.
Dans ce document contractuel, la personne qui désire acheter la propriété du vendeur lui fait une offre formelle. Elle lui propose un prix et inscrit certaines conditions à remplir avant de concrétiser l'achat. Si le vendeur est d'accord avec la proposition, il la signe et la retourne à l'acheteur.
Un vendeur ne peut plus se rétracter dès qu'il a accepté formellement l'offre d'achat lui étant soumise. S'il ne souhaite plus vendre, il peut néanmoins rechercher un arrangement amiable avec l'acquéreur. À défaut, il s'expose au paiement de dommages et intérêts voire à une vente forcée.
L'offre d'achat, c'est un contrat : une fois signée par l'acheteur et le vendeur, il est très difficile de l'annuler. Vous devriez donc prendre soin de la lire attentivement avant de vous engager, même si votre courtier l'a déjà lue.
Tant que le vendeur n'a pas contresigné l'offre d'achat que vous lui avez transmis, aucun engagement juridique n'existe. L'action contre le vendeur n'est, dès lors, pas possible.