Pour vous protéger, il est important de décrire le bien et les éventuels problèmes rencontrés dans le compromis de vente ou l'acte authentique. L'insertion d'une clause de non-garantie des vices, précisant que le bien est acheté en l'état sans aucun recours, est également souhaitable.
Les obligations générales du vendeur
La principale obligation du vendeur est de remettre le bien vendu à l'acquéreur. Il devra être dans le même état qu'au jour où l'acquéreur l'a visité (exemple : le vendeur doit laisser en place la cheminée), et doit correspondre à la description de l'avant-contrat.
Le vendeur a en revanche le droit d'emporter les éléments purement décoratifs et non attachés de façon définitive au bien : les lustres, plafonniers, les meubles meublants, les cadres, tableaux, objets personnels, les tapis de sol, les meubles de cuisine aisément détachables, etc.
Pour éviter qu'une poursuite soit intentée contre vous si un vice caché se révèle après la transaction immobilière, vous avez également la possibilité de vendre votre maison en l'état, c'est-à-dire sans garantie légale. L'acheteur s'en portera alors acquéreur à ses risques et périls.
Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur. Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
Logement occupé par un locataire
Le propriétaire peut vendre son logement occupé à n'importe quel moment du bail. Toutefois, le propriétaire doit en priorité proposer la vente du logement à son locataire et lui donner un congé pour vendre.
Un des vices cachés les plus communs est le problème d'humidité. Et vous avez pu passer à côté lors de la visite. En effet, il peut arriver que les traces d'humidité aient été recouvertes par de la peinture ou du lambris. Pensez donc à analyser scrupuleusement les murs et plus particulièrement dans les salles d'eau.
Un vice est « caché » s'il : n'est pas apparent et qu'un simple examen ne permet pas de le découvrir; et. est inconnu de l'acheteur; et. existait au moment de l'achat.
Il arrive régulièrement qu'un véhicule soit en si mauvais état que réaliser les réparations pour le revendre ne serait pas rentable. Pour vous débarrasser de votre véhicule, vous pouvez alors procéder à une vente ou un don « en l'état », c'est-à-dire sans réalisation de travaux.
Du vendeur :
Il doit délivrer le fonds le jour fixé pour l'entrée en jouissance; Il a une obligation de non concurrence; Il doit garantir l'acheteur contre les vices cachés: exemple: vente d'un débit de boissons situé dans un périmètre interdit; Il doit garantir l'acheteur contre les menaces d'éviction.
Le vendeur doit garantir à l'acheteur « la possession paisible de la chose vendue ». Il doit être en mesure d'assurer à l'acquéreur une jouissance tranquille et normale des lieux. C'est ce qu'on appelle la garantie contre l'éviction.
C'est au notaire de faire la démarche qu'il faut. Ce dernier va déposer l'acte de vente qui a été signé en sa présence au niveau du SPF (Service de la Publicité Foncière). C'est cette structure qui va se charger de porter l'information de la vente de la maison à tous les services de l'État qui doivent en être informés.
Le diagnostic électrique est obligatoire pour vendre un logement. L'état de l'installation intérieure d'électricité est obligatoire en cas de vente d'un logement dont l'installation a plus de 15 ans. Ce diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.
Quel est le délai pour agir en cas de vice caché ? Vous avez deux ans à partir de la découverte du vice caché pour rapporter le bien au vendeur ou le prévenir par courrier, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
Définition : Vice caché
Un vice caché est un défaut d'une chose tel qu'il la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas achetée ou l'aurait achetée à moindre prix s'il en avait eu connaissance.
Les nuisances sonores (et les violences physiques) provoquées par la voisine étaient connues du vendeur, qui en avait souffert en tant qu'occupant. Les nuisances sonores constituaient donc un vice caché (Cour d'appel d'Angers, 12 janvier 2016, n°12-02-701).
En effet, l'humidité figure parmi les vices cachés de la maison puisqu'elle est difficile à identifier au moment de l'achat. Même si l'on effectue des visites dans la nouvelle maison, le propriétaire peut facilement dissimuler la présence d'humidité en repeignant les murs avant l'arrivée des futurs acheteurs.
Si le vendeur vous a informé de l'existence du vice, aucun recours n'est possible à son encontre. C'est également le cas pour tous les points concernés par un diagnostic. Afin de prouver l'existence du vice caché, vous pouvez appuyer votre demande sur des attestations ou sur des devis de réparation.
Vendre un bien humide n'est pas simple, car il faut être transparent avec le futur acquéreur. Les taches d'humidité sont repoussantes et peuvent faire fuir tout acquéreur. Il faut alors rendre le logement sain avant sa vente.
Si un propriétaire vend un logement occupé par un locataire, ce dernier a le droit de rester dans le logement tant que le propriétaire ne lui a pas donné congé. Au cas où le propriétaire donne congé au locataire en bonne et due forme, ce dernier bénéficie du droit de préemption.
Quel est le délai du droit de préemption ? Comme dit précédemment, le délai du droit de préemption est deux mois après acceptation de l'établissement public. Durant cette période, le titulaire de ce droit peut demander au propriétaire de communiquer des informations supplémentaires comme : l'état du bien.