Un mur est mitoyen lorsqu'il appartient à 2 propriétaires différents et qu'il remplit certaines conditions. La mitoyenneté entraîne des droits et obligations pour les propriétaires du mur en matière de travaux.
Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur. En cas de litige, le propriétaire responsable peut être condamné par le tribunal à assumer seul les frais de remise en l'état.
La mitoyenneté est une notion juridique
Le plan de cadastre note d'ailleurs cette caractéristique. En cas de mur, talus ou fossé séparatif mitoyen, le trait sur le plan de cadastre est simple. Lorsque l'élément de séparation ne l'est pas, un petit tiret est mentionné du côté du propriétaire de cette séparation.
En effet, puisqu'elle marque une limite séparative entre deux propriétés, elle est censée être mitoyenne et être la propriété des deux copropriétaires mitoyens. Cependant, si l'un des deux voisins possède un titre qui justifie qu'il est le seul propriétaire, alors le mur lui appartient et il s'agit d'un mur privatif.
Chaque copropriétaire a des droits sur le mur mitoyen. Il peut ainsi le surélever (article 658 du Code civil), à condition que le mur mitoyen soit en état de supporter l'exhaussement, de respecter les règles locales d'urbanisme et dans la mesure où cela ne constitue pas un trouble anormal du voisinage.
La preuve de la mitoyenneté d'un mur peut être apportée par un titre de propriété (un acte de vente par exemple) ou par prescription : Expiration d'un droit après un certain délai. Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur en l'achetant ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.
On appelle mur mitoyen un mur qui appartient de manière indivise aux deux propriétaires dont les fonds joignent les murs de chaque côté. Il existe une règle de présomption de mitoyenneté.
Le voisin qui construit un mur en limite de propriété en assure aussi la peinture, sauf accord amiable avec celui qui a vue sur l'autre côté.
Si votre voisin refuse de participer au paiement de la construction de ce mur, rappelez-lui par une lettre recommandée avec accusé de réception la réglementation en vigueur vous autorisant cette demande.
Selon cet article, inchangé depuis 1804, « tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen ». A l'inverse, on ne peut s'appuyer sans autorisation sur un mur privatif.
Selon un arrêt rendu par la Cour de cassation, il est interdit de réaliser des travaux sur un mur mitoyen sans avoir obtenu au préalable l'accord des deux voisins. Cette règle s'applique y compris pour la création d'une fenêtre opaque, qui ne donne pas directement vue sur le logement du voisin.
Votre mur y compris le chaperon lorsqu'il existe (haut du mur en forme de toit) doit respecter une hauteur minimum de 2,60 mètres. la loi ne prévoit pas de hauteur maximale .
A défaut de le trouver dans vos documents de vente notariés, vous pouvez faire appel au notaire qui a administré la vente du terrain, ou procédé à l'enregistrement du PV de bornage auprès du service de publicité foncière. Celui-ci peut avoir conservé une copie du plan de bornage dans ses archives.
Votre lierre, votre responsabilité
Si la clôture n'est pas mitoyenne mais vous appartient à vous seul, vous devez en entretenir les deux côtés. Si vous devez pour cela passer par le terrain de votre voisin, vous avez le droit de le faire (vous en lirez plus à ce sujet ici).
Même si votre voisin vous demande de payer, vous avez le droit de refuser. En revanche, il faut savoir que chaque propriétaire est responsable de l'entretien de son côté du mur.
Pour déterminer les limites d'un terrain, il est possible de faire appel à un géomètre-expert qui, en s'appuyant sur divers éléments comme le cadastre et le titre de propriété, sera en mesure de définir les limites de chaque terrain.
À qui appartient une clôture mitoyenne / le grillage d'une clôture ? Le grillage séparant deux propriétés est dit « Mitoyen », c'est-à-dire qu'il est posé sur la limite séparative. Le grillage appartient donc aux deux voisins dont les terrains sont contigus.
Respecter la hauteur de la clôture mitoyenne
Le Code civil fixe la hauteur des clôtures : l'article 663 indique qu'une clôture ne doit pas dépasser 3,20 mètres dans les villes de plus de 50 000 habitants, 2,60 mètres dans les autres cas. Les communes peuvent revoir cette règle à la hausse ou à la baisse.
Clôture entre voisins : qui paye ? Lorsque deux parcelles ne sont pas séparées par un mur ou une clôture (ou que celle-ci est cassée), les deux voisins mitoyens doivent se partager les frais de construction de clôture. C'est en effet ce que stipule l'article 663 du Code civil.
Chaque propriétaire est responsable de l'entretien de son côté du mur. Dès lors, si votre voisin a causé des dégâts au mur mitoyen il doit en assumer la réparation et vous n'avez pas à participer aux frais engendrés.
Retenez aussi que le mur commun à deux bâtiments accolés construits en limite de propriété est présumé entièrement mitoyen uniquement si les bâtiments sont de mêmes hauteur et largeur. Dans le cas contraire, la mitoyenneté ne concerne que la hauteur et la largeur du bâtiment le plus petit.
Le plan d'occupation des sols en vigueur sur la commune, au vu de l'article 11, prévoit pour chaque zone l'obligation d'enduire le mur dans le cas d'une clôture ou dans le cas d'un bâtiment. Chaque propriétaire à l'obligation de consulter le règlement en mairie pour connaître la règle applicable.
Les inconvénients de la mitoyenneté
Une maison mitoyenne, surtout si elle est coincée entre deux autres logements peut manquer de luminosité. Il faudra si possible aménager l'intérieur pour créer un grand séjour traversant. Autre désagrément, l'intimité.
Une maison jumelée n'a qu'un seul mur commun avec une autre habitation ; tandis qu'une maison mitoyenne peut avoir un ou deux murs en copropriété avec une ou plusieurs autres maisons.
Un logement moins cher à l'achat
Qu'il s'agisse d'une maison en ville ou à la campagne, les maisons mitoyennes sont un peu moins chères que les maisons individuelles : à surface et quartier identique, une maison mitoyenne sera moins onéreuse qu'une maison particulière à l'achat.