Dans une SCI, ce sont les associés qui prennent la plupart des décisions importantes. Ils statuent notamment sur l'affectation du résultat, les modifications de statuts et tout autre changement affectant la société. La plupart des règles à appliquer résultent des statuts. La loi encadre, en effet, très peu ce domaine.
Les pouvoirs conférés au gérant d'une SCI
Représentant légal de la société civile immobilière à l'égard des tiers, le gérant dispose de pouvoirs assez vastes, lui permettant la conclusion et l'engagement de la société pour les actes courants de la société. Effectivement, il représente la SCI à l'égard des tiers.
Les dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration sont certes retenues pour majorer le prix d'acquisition du bien par le vendeur (1), mais seulement si elles ont été réglées par la SCI propriétaire du bien vendu. Si elles l'ont été par l'associé en son nom propre, on ne prend pas en compte les factures.
À l'instar de toutes les autres sociétés civiles, la société civile immobilière (SCI) est administrée par un ou plusieurs gérants, comme le prévoit l'article 1846 du Code civil. Le gérant est le représentant légal de la société et dispose du pouvoir de l'engager envers les tiers.
Obligation de tenue de comptabilité et de preuve de l'existence de la SCI. Il est obligatoire, dans une SCI familiale, de tenir une comptabilité régulière et juste. Elle doit être tenue de manière régulière et pas seulement quelques fois dans l'année.
Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
Aucun texte n'oblige les SCI à tenir une comptabilité. Ce document est pourtant essentiel. La comptabilité d'une SCI permet d'avoir une vision globale et précise de l'ensemble des éléments financiers. Elle présente de nombreux intérêts pour les associés.
Un gérant est majoritaire lorsqu'il détient 50 % des droits de vote dans la SCI plus une voix, y compris ceux de son époux (se) ou son conjoint(e) pacsé(e) et de ses enfants mineurs. À l'inverse, un gérant qui détient 50 % des parts est appelé gérant égalitaire et est considéré comme minoritaire.
Une SCI est effectivement une entreprise.
En tant que telle, elle est considérée comme une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, la société civile immobilière possède un objet social ayant rapport avec un ou plusieurs biens immobiliers.
La réponse est oui ! Si vous remplissez toutes les conditions d'éligibilité, vous pouvez bénéficier d'un éco-PTZ, de la TVA à taux réduit et des aides de l'Anah ! L'occasion de faciliter d'autant plus le paiement de vos travaux de rénovation énergétique : isolation thermique, installation d'un nouveau chauffage...
3 - Une SCI a un coût
Comptez entre 1.500 et 3.000 euros pour la rédaction des statuts et les frais d'enregistrements. Puis, à chaque changement de siège social en cas de déménagement de votre résidence principale où est domiciliée la SCI cela vous coûtera autour de 800 euros par SCI.
Dans une SCI, les principales charges déductibles sont les suivantes : Les dépenses d'entretien et de réparation, pour maintenir le bien en bon état. La réparation d'une canalisation défectueuse ou des travaux d'isolation sont pris en compte. Les primes d'assurance, quel que soit le risque couvert.
Les pleins pouvoirs
Le gérant peut effectuer des actes de gestion : acte d'administration, de disposition des biens de l'entreprise, etc. Le gérant peut aussi embaucher un nouveau salarié, signer des contrats, agir en justice etc.
Le gérant d'une SCI est nommé soit directement par les statuts de la société, soit par un acte distinct, soit par décision des associés. Sauf clause contraire des statuts, il peut s'agir d'un associé ou d'un tiers, d'une personne physique ou d'une personne morale. Le premier gérant doit être nommé dès la constitution.
La mise en demeure doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception et doit être motivée. Il est également recommandé de faire noter le désaccord entre les associés lors de la prochaine assemblée générale.
Autre avantage de la SCI en comparaison avec le régime de l'indivision au moment de la transmission du patrimoine : l'associé peut organiser la succession de ses parts SCI suite à son décès de manière à éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession élevés, sans lui-même payer de droits de donation.
Les donations successives de parts de société pour éviter les droits de succession. En SCI le bien immobilier est divisé en parts sociales. En utilisant le mécanisme des abattements successifs, les associés de SCI peuvent transmettre leur patrimoine de leur vivant pour éviter aux héritiers les droits de succession.
La vente d'un bien appartenant à une SCI peut se réaliser de deux manières : par la cession de l'immeuble ou par la cession de parts sociales des associés. La vente d'un immeuble appartenant à une SCI offre deux possibilités : la vente de l'immeuble par la société ou la vente de parts sociales par les associés.
Est-il possible d'être salarié de sa SCI familiale ? En principe, la SCI familiale peut bel et bien avoir des salariés. Elle peut recruter un individu à temps partiel ou à temps plein pour assurer la gestion, par exemple, d'un parc immobilier comme le gardien ou le jardinier ou d'autre personnel administratif.
Le changement de gérant de la SCI requiert de déposer un dossier de demande d'inscription modificative au RCS auprès du greffe du Tribunal de commerce ayant pris en charge l'immatriculation de la société dans un délai d'1 mois suivant l'établissement du procès-verbal.
Le gérant d'une SCI peut être révoqué de deux façons différents : par les associés, ou par les juges (tribunal). Dans les deux cas, une procédure spéciale s'applique. Par ailleurs, s'il subit un préjudice lié aux circonstances de sa révocation, il peut demander en justice des dommages et intérêts.
Être locataire de sa propre SCI est tout à fait possible, mais engendre des conséquences sur le plan fiscal. En effet, les associés d'une SCI peuvent occuper un bien immobilier de la société en tant que résidence principale à titre gracieux ou onéreux. Il faut cependant faire attention à l'abus de droit.
En principe, il n'y a pas d'obligation légale pour une SCI de tenir une comptabilité. En effet, la SCI a généralement pour objectif la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle n'a pas de caractère commercial, elle a une activité réduite et ses revenus sont imposés à l'IR (impôt sur le revenu).
Les entreprises ont l'obligation de déposer leur bilan comptable auprès du greffe du tribunal de commerce dans un délai de trente jours après l'approbation des comptes.