Les indivisaires sont tenus d'assumer collectivement les dépenses liées à l'entretien et au fonctionnement du bien. Chacun participe aux dépenses à hauteur de sa quote-part : les dettes, les frais d'assurance, les charges d'entretien, les grosses réparations et les impôts de la propriété.
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision.
Le principal inconvénient de l'indivision est qu'en cas de désaccord, vous risquez donc de vous retrouver dans une situation de blocage sans solution. En outre, toutes les dettes liées à l'indivision – que ce soit les impôts ou les travaux engagés sur le bien – doivent être remboursées par les indivisaires.
Les atouts et les limites de l'indivision
L'achat en indivision présente l'avantage d'être simple et pratique lors d'une acquisition de bien en couple ou en groupe. Ce régime, s'il s'impose par défaut, n'entraîne ni formalité, ni délai supplémentaire lors du processus d'achat.
Pour gérer l'indivision, les héritiers peuvent nommer l'un d'entre eux ou une autre personne. Cette personne est appelée le mandataire. Il peut y avoir plusieurs mandataires. Sa désignation est prévue par la convention ou effectuée plus tard, par décision unanime des héritiers.
Les indivisaires sont tenus d'assumer collectivement les dépenses liées à l'entretien et au fonctionnement du bien. Chacun participe aux dépenses à hauteur de sa quote-part : les dettes, les frais d'assurance, les charges d'entretien, les grosses réparations et les impôts de la propriété.
Chaque indivisaire doit payer sa part de la taxe foncière, en fonction de sa part dans l'indivision. Les indivisaires ne sont pas solidaires : Personne liée à un ou plusieurs autres débiteurs par un lien juridique qui engage chacun à payer la totalité des sommes dues.
Après un décès, le patrimoine du défunt est en indivision, s'il y a plusieurs héritiers. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées. Les biens composant l'indivision sont appelés biens indivis.
Indivision : une sortie libre et à tout moment
En tant qu'héritier, vous avez donc la possibilité de sortir d'une indivision en demandant le partage de la succession afin de recevoir votre part d'héritage. En principe, vous pouvez exercer cette faculté à tout moment, sans avoir à en justifier la raison.
Comme toute situation de copropriété, l'indivision peut générer des tensions, voire des conflits, quand les copropriétaires ne partagent pas les mêmes objectifs ou ne respectent pas leurs droits et leurs devoirs.
Depuis la loi de "simplification et de clarification du droit" du 12 mai 2009, vendre un bien immobilier en indivision, sans l'accord de tous les indivisaires, est possible dès lors que les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/3 des droits indivis.
Par principe, pour vendre un bien en indivision, il faut l'accord de chaque indivisaire (Propriétaire). Un indivisaire ne peut alors, seul, prendre l'initiative de mettre le bien en vente sans l'accord des autres.
Le compte reste ouvert, sauf opposition des héritiers du cotitulaire défunt. Le compte continue à être le compte des cotitulaires survivants (ou devient automatiquement un compte bancaire individuel, s'il n'y a plus qu'un cotitulaire survivant).
En effet un héritier peut bloquer la vente d'un bien immobilier par exemple, alors que les autres veulent vendre. Ou un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou d'impôts liés à cette indivision.
Si l'actif successoral est compris entre 6500 et 17 000 euros, les frais de notaire constituent 2,0625% du montant total. Entre 17 000 et 60 000 euros de valeur des biens, les frais de notaire sont de 1,375 %. Au-delà de 60 000 euros, les frais représentent 1,03125 % du montant total.
En cas d'indivision, un indivisaire peut demander au juge l'autorisation de conclure seul un acte pour lequel, en principe, le consentement d'un autre coindivisaire serait nécessaire. Cette autorisation peut être accordée si le refus de l'autre co-indivisaire met en péril l'intérêt commun (article 815-5 du Code civil).
Pour la vente d'un bien en indivision à 50/50, 70/30 ou même 90/10, la règle est la même : l'accord de tous les indivisaires est requis. Vous devez donc prendre la décision de vendre à l'unanimité.
L'indivisaire occupant bénéficie de la jouissance du bien indivis, ce dont ne bénéficient pas les autres indivisaires. Tandis que l'un d'entre eux use d'un droit, les autres en sont privés, ce qui justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
La question de savoir qui droit percevoir les loyers d'un bien en indivision est souvent posée lorsque le défunt était le bailleur d'un appartement. Par principe, ces loyers doivent être compris dans l'indivision successorale et partagés entre les héritiers selon leurs droits dans l'indivision.
L'arrêt de la Cour de cassation du 27 octobre 2009 (08-11.362) a confirmé un abattement de 40 % pour une nue-propriété détenue en indivision par les enfants de l'usufruitier. Les valeurs déclarées à l'administration fiscale dans le cadre de l'IFI peuvent donc faire l'objet de discussions s'agissant de biens indivis.
Autre avantage de la SCI en comparaison avec le régime de l'indivision au moment de la transmission du patrimoine : l'associé peut organiser la succession de ses parts SCI suite à son décès de manière à éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession élevés, sans lui-même payer de droits de donation.
La solution se trouve au titre « Des absents », dans le code civil. Les héritiers sont invités à saisir le juge des tutelles pour constater que l'héritier dont on est sans nouvelles doit être « présumé » absent.