Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire (servitude de passage) La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé : Terrain isolé, ne disposant d'aucun accès, ou disposant d'une issue insuffisante sur la voie publique un droit de passage sur un terrain voisin.
Quelles règles entourent la servitude de passage ? Depuis des décennies, le droit de passage est à l'origine de conflits de voisinage. Ce droit concerne les cas où le propriétaire d'un terrain enclavé ou difficile d'accès doit passer chez son voisin pour atteindre la voie publique.
Durée et fin du droit de passage
La servitude de passage est fixée à 30 ans. Au-delà de cette durée, il revient au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser.
Un droit de passage est une servitude qui peut être fixée pour 30 ans. Cependant, il existe deux cas où ce droit peut être aboli. C'est notamment le cas si la servitude n'a plus raison d'être ou si la servitude a été annulée par les deux propriétaires dans une convention signée par les deux parties.
C'est pourquoi il existe une largeur minimum d'un droit de passage. Quelle est la largeur minimum d'une servitude de passage ? Une servitude de passage doit avoir une largeur d'au moins 3 mètres permettant la circulation d'un véhicule à quatre roues.
Etre bénéficiaire d'une servitude sur le domaine du voisin n'autorise pas à y réaliser des travaux qui ne seraient pas nécessaires. La loi, souligne en substance la Cour de cassation, exclut des aménagements de confort.
Dès lors qu'une servitude conventionnelle de passage est reproduite dans un jugement valant vente et que ce jugement a été publié et est mentionné dans le titre de l'acquéreur du fonds immobilier, elle lui est opposable ; l'acquéreur pouvant alors être considéré comme en ayant eu personnellement connaissance.
Pour dédommager le fonds servant d'une servitude de passage de 1m /50m c'est à dire 50 m2 l'expert nommé par le tribunal fait une estimation à 165 euros/m2 en ajoutant un coéfficient majorateur de 1.5 selon " les Anciennes Coutumes Provençales".
L'entretien du passage en l'absence au regard de la loi
En l'absence de titre, les articles 697 et 698 du Code civil stipulent que l'entretien du passage incombe au propriétaire du fond dominant. Il a la faculté d'engager, à ses frais, tous les ouvrages nécessaires pour l'usage et la conservation de la servitude.
Le bénéficiaire du droit de passage doit verser une indemnité au propriétaire du terrain. On peut refuser un droit de passage uniquement si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain. En cas de litige, le propriétaire peut entamer des procédure à l'amiable, ou judiciaires.
Une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété au profit d'une autre propriété, appartenant chacune à un propriétaire différent. La propriété qui supporte la charge s'appelle fonds servant. La propriété qui profite de la contrainte s'appelle fonds dominant.
Tout propriétaire peut établir sur sa propriété des servitudes, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Cette servitude conventionnelle sera établie par acte notarié publié pour être opposable aux tiers. Elles devront d'ailleurs être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés.
Comment procéder ? Pour constater l'extinction d'une servitude, mieux vaut commencer par négocier, en présence d'un notaire, un accord amiable avec le bénéficiaire de la servitude. Si un accord est conclu, la suppression de la servitude fait l'objet d'un acte notarié qui sera publié et mentionné au fichier immobilier.
Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave. (article 701 du Code civil) Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. (article 702 du code civil)
Droit de passage : largeur minimum
Si le chemin de passage dessert une maison, alors la largeur minimum est de 4 mètres. Cependant, si plusieurs habitations ou un immeuble se trouvent sur le fonds dominant, il faudra prévoir un passage de véhicules dans les deux sens. La largeur minimum est alors de 6 mètres.
Jadis prévu pour permettre le passage d'une brouette donc étroit, le droit de passage pose question lorsque le propriétaire du bien enclavé demande son élargissement à quatre ou cinq mètres afin de lui permettre d'accéder à sa propriété en voiture.
Pour savoir s'il y a un droit de passage sur son terrain, il faut … Comprendre 2 choses : s'il y a vraiment un terrain enclavé (le fonds dominant) qui n'a que votre propriété (le fonds servant) comme recours pour accéder à la route … alors la loi vous oblige d'octroyer un droit de passage.
Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain. Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d'un propriétaire à un autre.
En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'utilisation du passage, il faut faire un recours auprès du tribunal. Il faut obtenir l'accord du propriétaire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.
L'article 705 du Code civil dispose que « toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. » Ainsi, lorsque le fonds servant et le fonds dominant deviennent la propriété d'une même personne, la servitude s'éteint par confusion.
La servitude de passage est l'un des types de servitude. Elle confère au propriétaire du fonds dominant un droit de passage sur le fond servant. Cette servitude est dite légale lorsqu'un terrain est enclavé, ou conventionnelle si le terrain est juste difficile d'accès.
? Qui doit payer les frais d'une servitude de passage ? Selon l'article 698 du code civil c'est le propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie du droit de passage) qui doit payer les frais d'entretien du passage.
Cette servitude légale permet au propriétaire d'un terrain qui ne bénéficie d'aucune issue (ou d'une issue insuffisante) sur la voie publique, de se voir accorder un passage sur le terrain de son voisin afin d'assurer la desserte de sa propriété.
Mais ce principe a des limites, qui tiennent au respect des voisins. Ainsi, afin de préserver un minimum d'intimité, la loi prévoit qu'une construction ayant une vue droite sur le terrain voisin doit être séparée de ce dernier d'au moins 1,90 mètre (article 678 du Code civil).
La cessation peut donc se faire à l'amiable ou devant un juge, au tribunal judiciaire ou de proximité. En effet, s'il y a une mésentente ou litige entre les deux entités, c'est le juge qui tranchera et prendra la décision d'annuler ou pas le droit de passage.