L'achat d'un bien en viager libre est particulièrement intéressant pour l'acquéreur (le crédirentier) : le bien étant libre de toute occupation, l'acheteur bénéficie de la jouissance totale du bien nouvellement acquis. Il peut donc l'habiter ou le louer. La location du bien lui permet de compenser la rente versée.
L'intérêt de la vente en viager libre est de se créer une retraite complémentaire grâce à la rente viagère. Avec le viager libre, le vendeur se sépare définitivement de son bien immobilier et le prix de la vente est versé sous la forme d'un bouquet et d'une rente viagère.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Pour un viager libre : Rente annuelle = (valeur du bien – bouquet) / coefficient de l'Insee. On arrive à (400 000 € – 100 000 €) / 12,3 = 24 390 € par an, ce qui correspond à 6 097 € par trimestre ou 2 032 € par mois.
Le calcul du bouquet pour le viager est libre, il représente en général 20 à 30% de la valeur vénale du logement. En reprenant notre exemple, considérons que Mr Durand peut demander un bouquet de 200 000 euros afin de répondre à ses besoins de trésoreries.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
2) Le viager occupé
L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation car le vendeur reste à vie dans son bien.
Pour une vente en viager occupé avec droit d'usage et d'habitation, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l'acheteur, sauf si une clause précise le contraire dans l'acte de vente. La répartition des autres charges doit également être prévue dans l'acte de vente.
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l'acheteur, le débirentier en contrepartie du paiement d'une somme d'argent le jour de la vente (le bouquet) et d'une rente viagère de manière périodique.
Le viager est aussi une solution intéressante pour les acheteurs n'ayant pas accès au crédit immobilier (ou qui ne veulent pas y recourir). L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur.
La rentabilité alléchante du viager
La plus-value générée par un achat en viager occupé équivaut, sur le long terme, à une rentabilité annuelle comprise entre 6 et 8 %. Une performance bien supérieure à d'autres placements tels que l'assurance vie (2 %) ou l'immobilier locatif (environ 4 %), selon l'IEFV.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Lors de la vente d'un viager libre, la vente se fait en pleine propriété. Le débirentier dispose alors immédiatement du bien pour l'occuper ou le louer. À l'inverse, dans le cas d'un viager occupé, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit au profit du vendeur.
Toute personne capable juridiquement : Aptitude d'une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice) peut vendre ou acheter un logement en viager.
La loi n'impose pas d'âge minimum pour vendre en viager
En théorie, il est tout à fait possible de vendre un bien en viager à n'importe quel âge. Mais en pratique, vous risquez d'avoir du mal à trouver un acheteur ! Et pour cause, celui-ci devrait alors vous verser une rente jusqu'à votre dernier souffle.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Le bouquet d'un achat en viager ne dépasse pas en général 40 % de la valeur du bien immobilier. Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l'espérance de vie du crédirentier (vendeur).
Dans le cadre d'un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l'acheteur au moment de la signature du contrat de vente.
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Calcul du prix d'un viager sans rente
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
Une rente viagère est une somme d'argent fixée à l'avance et versée périodiquement (mensuellement, trimestriellement, annuellement) à un bénéficiaire jusqu'à son décès.
Est-ce qu'une SCI peut acheter en viager ? Une SCI peut acheter en viager. Cette opération n'est pas contraire aux dispositions du Code civil en la matière.