Quand l'immobilier baisse, c'est le moment d'acheter parce que c'est moins cher qu'avant, etc. Les « professionnels » ont toujours une bonne raison de vous dire que c'est le moment d'acheter puisque c'est ce qui les fait vivre !
En 2022, les prix des logements devraient croître sur tout le territoire, aucune baisse n'est prévue au regard de la demande actuelle. En revanche, on peut espérer une croissance plus modérée des prix. Les premières études sur le sujet tablent sur une hausse des prix autour de 2 %.
Il y quelques petites baisses de prix ici ou là en 2022 et les augmentations se font de moins en moins fortes. Les taux de prêt immobilier vont encore augmenter en ce mois d'octobre et sur les derniers mois de l'année 2022.
Néanmoins, la baisse du nombre de transactions devrait illustrer les transformations en cours sur le marché immobilier. Selon le groupe AVIV, le nombre de transactions devrait reculer de 15% en 2023 pour « repasser sous le million de ventes avec 950 000 transactions sur les douze prochains mois ».
Si vous envisagez de vous porter acquéreur/se d'un appartement ou d'une maison, sachez que c'est entre fin-mars et fin-juin que l'on trouve le plus grand nombre de biens sur le marché immobilier. En conséquence, c'est non seulement la période de l'année au cours de laquelle les prix affichés sont les plus élevés.
Sous l'effet conjugué du nouveau DPE (Diagnostic de performance énergétique) et de la hausse des taux d'intérêts, le marché immobilier devrait ralentir. Selon le groupe BPCE, la baisse des ventes de logements dans l'ancien s'élèverait à 5 % en 2022.
Plusieurs facteurs vont influencer le mouvement haussier des taux : une inflation ralentie mais toujours élevée : 5,9% sur un an en août et un pic attendu début 2023, pour une prévision à 4,3% en 2023 selon le ministère de l'Économie et des Finances.
Baisse des ventes et pénurie de logements
Alors qu'on observait déjà un débalancement du marché depuis les dernières années, ce déséquilibre a continué de s'accroitre au cours de 2021 et en ce début de 2022.
Les taux moyens estimés en septembre 2022 sont les suivants : 1.40 % sur 7 ans, 1.60 % sur 10 ans, 1.75 % sur 15 ans, 1.80 % sur 20 ans et 1,95 % sur 25 ans. Depuis 2015, les taux immobiliers n'ont cessé de fluctuer. Après avoir connu une forte baisse, on assiste depuis début 2022 à une remontée des taux fulgurante !
Dans un climat d'inflation et donc de hausse des taux d'intérêt, la croissance du marché immobilier devrait se maintenir, mais à un rythme plus lent. Ainsi, les prix devraient continuer à augmenter en France en 2023. On estime à 3 % la croissance des prix en 2023 sur l'ensemble du territoire français.
Un taux d'épargne historiquement élevé et des taux d'intérêt bas ont permis une croissance record des ventes et des prix des logements pendant la pandémie, mais cette année a été marquée par un revirement brutal après que la Fed a commencé à relever les taux d'intérêt en mars.
L'immobilier est le placement préféré des Français, devant les placements financiers car il donne une impression de stabilité. L'investissement immobilier peut être très intéressant actuellement en raison des taux bas, et des outils de défiscalisation à votre disposition.
A fin août, les ventes de logements anciens restent élevées, puisque la Fnaim observe seulement un tassement de 3% de l'activité par rapport à une année 2021 qui, rappelons-le, reste une année exceptionnelle. Toutefois, le trimestre qui se profile est beaucoup plus incertain.
Les jeunes emprunteurs sont particulièrement favorisés par la baisse des taux car cela leur permet d'allonger leur durée de crédit et d'emprunter davantage. Ils peuvent également saisir cette occasion pour renégocier leur crédit et/ou optimiser leur financement en sollicitant une délégation d'assurance.
Des taux au plus bas
En moyenne, il est désormais possible d'obtenir un taux de 1,35 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,75 % sur 25 ans (hors assurance). De plus, ses taux favorables aux emprunteurs devraient subsister pendant plusieurs mois, car on connaît mieux les intentions de la Banque centrale européenne (BCE).
L'emplacement ! Découvrez notre top 10 des villes où investir en France en 2022 : Nantes, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Lyon, Lille, Rennes, Angers, Strasbourg et Aix-en-Provence. L'article « Immobilier : les 10 villes où investir en 2022 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Ce plafond que le taux tout compris d'un prêt immobilier (TAEG ou taux annuel effectif global) ne peut légalement pas dépasser s'établit à 3,05 % pour les crédits dont la durée est supérieure à vingt ans, contre 2,57 % pour le troisième trimestre 2022, signale la Banque de France dans un communiqué du 28 septembre 2022 ...
Les nouveaux taux d'usure au 1er octobre 2022
Avec un plafond à 3.05 % pour les crédits sur plus de 20 ans contre 2,57 % sur le 3ème trimestre 2022 (3,03 % contre 2,60 % pour ceux sur moins de 20 ans), les banques auront ainsi plus de marges de manœuvre.
Résultat, on observe une chute abyssale du nombre de prêts en septembre 2022 : -27,7% sur un an et même -34,7% sur les seuls mois d'août et de septembre en glissement annuel. Bloqué par l'usure 2022, le prêt immobilier n'est plus rémunérateur pour les banques.
Notre analyse nationale des meilleurs taux immobiliers
Le taux d'usure a progressé de 0,43 % pour les crédits immobiliers de moins de 20 ans et surtout, une hausse de 0,48 % pour les crédits de 20 ans et plus. Ainsi, le nouveau taux d'usure sur cette durée passe à 3,05 % au lieu de 2,57 % jusqu'à fin septembre 2022.
France : des prix en hausse de 3 % en 2023
Quant aux volumes de transactions, il devrait repasser sous le million de ventes, avec 950 000 transactions sur les douze prochains mois. Mais là encore, les réalités seront différentes selon les villes de France. Pour le marché de Paris, une baisse de -3 % est anticipée.
Une légère hausse des prix encore à prévoir en 2023
Ainsi, sur les 12 prochains mois le marché français devrait augmenter de 3 %. Le volume de transactions devrait quant à lui repasser sous le million de ventes avec 950 000 transactions sur les 12 prochains mois », précise Thomas Lefebvre.
« Le taux réel d'emprunt est donc hyperfavorable car largement négatif », abonde Stéphanie Villers, spécialiste en macroéconomie. Même constat chez Philippe Crevel, économiste et directeur du Cercle des Epargnants : « La période est idéale pour emprunter, surtout si votre salaire suit celui de l'inflation.