Selon le code de l'urbanisme, tous les terrains sont divisibles. En revanche, tous les terrains issus d'une division ne sont pas forcément constructibles. Généralement, le principe d'une division parcellaire en secteur urbain vise à détacher un terrain depis un terrain existant sur lequel existe déjà une construction.
Diviser un terrain implique l'intervention d'un géomètre-expert dont la mission sera en premier lieu d'établir des plans matérialisant la division projetée (vous en aurez besoin pour déposer la demande d'autorisation d'urbanisme détaillée ci-dessous) faisant notamment figurer l'emplacement du chemin d'accès, des futurs ...
Une division de terrain n'est pas toujours possible. Des exceptions existent lorsqu'ils sont situés dans des zones sujettes aux glissements de terrains. Lorsque la parcelle est destinée à des projets publics, la mairie pourra s'y opposer.
Un terrain indivisible désigne une propriété qui ne peut être divisée pour des raisons liées généralement aux règles d'urbanisme d'une commune.
Étape 1 : savoir si votre terrain est divisible
Nous vous conseillons de vous rapprocher de la mairie et d'étudier attentivement le règlement du Plan Local d'Urbanisme (PLU), ou le Plan d occupation des sols (POS) de votre commune.
Vous pouvez décider d'une division foncière lorsque vous voulez construire plusieurs maisons sur le même terrain, lorsque vous voulez mettre en vente une de ses parties inutilisées ou quand l'entretien d'une grande parcelle devient trop fastidieux.
Le maire peut s'opposer à une demande de division de parcelle si le projet de construction est contraire au PLU.
Par principe, pour vendre un bien en indivision, il faut l'accord de chaque indivisaire (Propriétaire). Un indivisaire ne peut alors, seul, prendre l'initiative de mettre le bien en vente sans l'accord des autres.
Le partage consiste à attribuer à chaque héritier des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision. Les héritiers composent des lots correspondant aux droits de chacun. Ils répartissent les lots entre eux d'un commun accord ou par tirage au sort.
Les indivisaires sont tenus d'assumer collectivement les dépenses liées à l'entretien et au fonctionnement du bien. Chacun participe aux dépenses à hauteur de sa quote-part : les dettes, les frais d'assurance, les charges d'entretien, les grosses réparations et les impôts de la propriété.
Quel prix pour réaliser un bornage ? Si vous souhaitez recourir aux services d'un géomètre expert pour réaliser le bornage de votre terrain, il vous en coûtera en moyenne 500 à 2 000 €. Ce prix très variable d'un professionnel à l'autre, est déterminé par différents facteurs, à commencer par la complexité du bornage.
Il est tout à fait possible de construire plusieurs logements sur un même terrain sans le diviser au préalable en parcelles. Toutefois, il est vivement conseillé de procéder à une division parcellaire avant d'entamer les travaux afin d'éviter des désagréments ou litiges futurs.
Mais dans la plupart des cas c'est le géomètre expert qui est en charge de la division. Selon l'explication de Philippe Cavoit « Depuis 2012 tout détachement de terrain constitué un lotissement. Tout propriétaire qui souhaite optimiser son patrimoine en détachant un terrain doit faire appel à une géomètre expert.
La division parcellaire facilitée par la loi ALUR en 2014
Dans ce cadre, elle encourage notamment la construction de nouveaux bâtiments et rend plus souple le choix du terrain constructible, en supprimant le Coefficient d'Occupation des Sols (ou COS).
En effet un héritier peut bloquer la vente d'un bien immobilier par exemple, alors que les autres veulent vendre. Ou un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou d'impôts liés à cette indivision.
En effet c'est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue (art. 544 Code civil). La construction d'un ouvrage permanent par un tiers sur ou sous un sol appartenant à autrui est une construction sur le sol d'autrui. Elle peut se faire avec ou sans l'accord du propriétaire.
Depuis la loi de "simplification et de clarification du droit" du 12 mai 2009, vendre un bien immobilier en indivision, sans l'accord de tous les indivisaires, est possible dès lors que les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/3 des droits indivis.
La part de chaque coïndivisaire est proportionnelle à sa quote-part. Elle équivaut à un certain pourcentage du terrain. La quote-part est fixée au moment de l'achat du terrain en indivision, proportionnellement à la contribution financière de chaque acquéreur.
Pour provoquer la vente forcée du bien indivis, les indivisaires détenant au minimum 2/3 des parts de l'indivision, doivent formuler leur volonté devant un notaire. Ils ne sont pas tenus de justifier les motifs qui peuvent soutenir leur décision.
C'est la composante du Référentiel à Grande Echelle (RGE®) contenant les informations relatives au parcellaire cadastral. La BD PARCELLAIRE® ne se substitue pas au plan cadastral dématérialisé. C'est un assemblage de ce plan sur tout le territoire national couvert par le cadastre.
À compter du 25 octobre 2021, les propriétaires des logements (maisons ou immeubles) qui souhaitent diviser leurs biens pour créer un ou des logements supplémentaires doivent d'abord demander une autorisation préalable aux travaux de division, appelée aussi « permis de diviser ».
Pour ce faire vous pouvez adresser un courrier à la commune ou au centre des impôts foncier dont dépend la parcelle cadastrale. Vous pouvez aussi accéder au plan cadastral en ligne, en vous rendant sur cadastre.gouv.fr.