D'après une étude publiée par MeilleursAgents en 2021, la présence d'une piscine fait augmenter la valeur d'un bien (appartements et maisons confondus) de 16,3% en moyenne. L'impact est encore plus marqué pour les maisons, qui voient leur valeur gonflée de +19,5% suite à la construction d'une piscine enterrée.
Dans le meilleur des cas, une piscine bien intégrée peut augmenter la valeur d'une maison de 5 à 10 %. Mais ce n'est pas systématique. Sur un bien haut de gamme, une piscine est souvent attendue, donc elle ne crée pas toujours de plus-value.
En effet, selon certaines études, on estime qu'une piscine contribue à valoriser votre patrimoine immobilier de façon significative, jusqu'à près de 20 %.
TAXE D'AMÉNAGEMENT
Imaginons des taux de 4 % (taux de la commune) et de 1.05 % (taux du département) pour une piscine de 32 m², le calcul sera le suivant (*) : Part communale : 4 % × 32 × 258, soit 330,24 €. Part départementale : 1,5 % × 32 × 258, soit 123,84 €. Soit une taxe d'aménagement s'élevant à 454,08 €.
La localisation
L'emplacement d'une propriété est l'un des critères les plus influents lorsqu'il est question de valeur immobilière. Que ce soit la région, la ville, le quartier ou même la rue, la localisation exerce un impact direct sur le prix d'une maison.
Les défauts d'un logement qui peuvent faire baisser le prix de vente incluent l'état général, l'obsolescence, l'aménagement intérieur, l'état des finitions, la localisation, les charges supplémentaires et le manque d'espaces extérieurs.
Légalement, aucun texte ne vous impose une durée minimale avant de revendre votre logement. Mais 5 ans, c'est généralement le temps qu'il faut pour amortir les frais d'acquisition. Le Fisc peut en outre récupérer certains avantages fiscaux si vous ne conservez pas le bien suffisamment longtemps.
La présence d'une piscine est assimilée à une dépendance. Elle augmente cette valeur locative, à condition qu'elle soit une construction fixe qui ne peut pas être déplacée sans être démolie.
Le Code Général des Impôts (CGI) considère que trois catégories de piscines privées ne sont pas imposables :
Le prix moyen d'une piscine 8 m x 4 m prête à plonger (installation réalisée par le professionnel) est d'environ 20 000 €/25 000 €. Les avantages : Liberté complète de formes et de dimensions, Possibilité d'acheter uniquement le kit afin de construire soi-même la piscine.
Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).
Pour ceux qui possèdent une piscine sur leur propriété, cette dernière est prise en compte dans le calcul de cet impôt. Vous le constaterez simplement en voyant votre taxe foncière augmenter.
Vendre sa maison avec une piscine non déclarée (de plus de 10 m2 ou située au sein d'une zone protégée) comporte des risques, car il s'agit d'une violation de la loi immobilière. La déclaration de la piscine est en effet une obligation légale.
Votre bien est exonéré d'impôt sur le revenu au terme d'un délai de détention de 22 ans, tandis qu'il est exonéré de prélèvements sociaux au terme d'un délai de détention de 30 ans. Ces modalités de calcul sont détaillées dans la notice du formulaire 2048-IMM.
Sont concernés les travaux d'entretien, de rénovation et de réparation. En d'autres termes, pour diminuer votre impôt sur la plus-value immobilière, vous pouvez augmenter le prix d'achat initial de votre bien, en y ajoutant les dépenses de construction, de rénovation ou d'agrandissement que vous avez payées.
Un véritable plus-value pour la vente
“Une maison de 95 m² au prix moyen de 2 165 €/m² pourra voir sa valeur augmenter de 40 107 € en moyenne en construisant une piscine enterrée d'un budget de 15 000 €, soit une plus-value nette de 25 000 €” , fait valoir le site d'estimation immobilière.
Oui, les piscines semi-enterrées sont imposables dès qu'elles dépassent 10 m². Même si elles ne sont pas totalement enterrées, elles sont considérées comme fixes et permanentes, et entrent donc dans le calcul de la valeur cadastrale de votre logement.
L'amende peut atteindre 150 euros par mètre carré de surface non déclarée.
Qu'en est-il de la déclaration aux impôts de votre bassin ? "Il faut toujours déclarer", tranche maître Maamouri. Selon l'ADIL des Landes, aucune taxe d'urbanisme n'est prévue par les impôts si la superficie de la piscine ne dépasse pas les 10 m².
Pour éviter cette déclaration, optez pour une piscine de moins de 10 m², ou une piscine hors-sol installée au maximum 3 mois par an.
La taille maximale autorisée pour une piscine sans déclaration est de 10 m². Au-delà de cette surface, vous devrez faire une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
Ainsi, en 2025, la valeur forfaitaire des piscines est fixée à 262 euros par m2. La valeur forfaitaire des aires de stationnement extérieures est quant à elle fixée à 3 052 euros par emplacement, et peut aller jusqu'à 6 105 euros par emplacement sur délibération de la collectivité territoriale.
Quel délai pour ne pas payer de plus-value immobilière ? Aucun délai minimum n'est requis pour bénéficier de l'exonération fiscale sur la plus-value de votre résidence principale. L'essentiel est de pouvoir prouver que le bien constitue votre lieu d'habitation effectif au moment de la vente.
La loi n'impose aucun délai pour la revente d'un bien. Il existe différents risques, notamment financiers, de revendre avant 5 ans.
On dénombre également deux abattements : un abattement pour durée de détention : lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la valeur de la plus value est diminuée d'un abattement de 10% par année de possession au-delà de la cinquième. Ainsi, après 15 ans, la plus value réalisée est complètement exonérée.