Pour modifier la servitude, il faut un autre acte, notarié, car il doit être publié au fichier immobilier du bureau des hypothèques. C'est donc au notaire que vous devez vous adresser. Unilatéralement, vous ne pouvez pas rendre plus incommode l'usage d'une servitude (article 701 du Code civil).
Qui peut faire des travaux sur une servitude de passage ? Le propriétaire qui possède le fonds servant comme celui qui détient le fonds dominant peuvent effectuer des travaux. Mais la personne qui jouit du fonds dominant doit demander l'autorisation au détenteur du fonds servant.
La servitude étant attachée aux fonds et non aux propriétaires, il est, en effet, important que les futurs propriétaires connaissent l'existence de la servitude. C'est pourquoi, il faut recourir à un notaire.
En principe, en présence d'une servitude du fait de l'homme, le propriétaire du fonds servant ne « peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode », et ne peut dès lors ni changer l'état des lieux, ni la déplacer dans un autre endroit 1.
Il faut également entendre par « aggravation » d'une servitude, une augmentation notable de la charge résultant de la servitude, alors même que le but poursuivi est identique à celui prévu lors de sa constitution.
Unilatéralement, vous ne pouvez pas rendre plus incommode l'usage d'une servitude (article 701 du Code civil). Par exemple, s'il s'agit d'un passage que vous devez, vous pourrez clore votre terrain à condition de ne pas porter atteinte à la servitude et ne pas en rendre l'usage plus incommode.
Les trois types de servitudes les plus courants sont les servitudes personnelles, les servitudes foncières et les servitudes publiques . Une servitude personnelle est inscrite sur un bien immobilier au profit d'une personne physique ou morale. Le droit réel appartient donc à la personne qui la contracte, et non au bien lui-même.
Quelle est la durée d'un droit de passage ? En cas de droit de passage, la servitude est accordée pour une durée 30 ans. Ainsi, si vous achetez un bien possédant d'ores et déjà une servitude de passage, vous pourrez en bénéficier tant que ces 30 années ne se sont pas écoulées.
Un droit lié à la situation du bien. La servitude légale de passage (à ne pas confondre avec le droit de passage qui permet d'accéder à la voie publique) est attachée à un fond enclavé et non à la personne, peu importe donc qu'il y ait à un moment ou à un autre un changement de propriétaire.
Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain.
Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.
Le droit de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé, par exemple à la suite de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain. Dans ce cas, votre voisin peut demander la suppression des ouvrages (comme un portail, une clôture).
Rien n'empêche les parties de convenir amiablement d'un changement pouvant affecter le passage. Les propriétaires peuvent amiablement prévoir la pose d'un portail ou goudronner le passage. Les frais d'aménagement de la servitude sont librement aménageables par les parties.
La preuve de l'utilisation de manière continue et non ininterrompue, publique et non équivoque pendant trente ans d'une parcelle suffit pour qu'il soit question d'une servitude de passage publique. L'utilisation trentenaire effective et publique peut être prouvée par toutes les voies de droit.
La fermeture de la servitude de passage ne peut jamais se faire de façon unilatérale. Selon le Code civil, toute modification nécessite soit un accord amiable entre propriétaires, soit, en l'absence de consensus, une décision judiciaire.
Selon le Code civil, la réponse est oui. L'article 647 du Code civil prévoit que tout propriétaire est en droit de clore son héritage. Cela signifie que vous pouvez, en principe, installer un portail sur votre propriété, nonobstant l'existence d'une servitude de passage.
Le principe : le droit pour tout propriétaire de se clore
Chaque propriétaire est donc libre d'ériger une clôture sur son terrain. Toutefois, cette liberté connaît une limite majeure : celle de la servitude de passage, instituée pour permettre à un fonds enclavé d'accéder à la voie publique (article 682 du code civil).
La servitude de passage consiste à laisser passer son voisin sur son terrain, afin qu'il puisse rejoindre sa propriété difficile d'accès ou enclavée. La servitude est dite légale, lorsque le terrain est enclavé, ou conventionnelle, lorsqu'il est simplement difficile d'accès.
La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.
Une servitude de passage ne peut s'acquérir par prescription. Conformément à l'article 685 du Code civil, l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.
Afin de démontrer qu'une servitude est éteinte par non-usage, le propriétaire du fonds servant doit faire la démonstration que celle-ci n'a fait l'objet d'aucun usage utile durant toute cette période. L'usage utile est un usage conforme à la description de la servitude dans l'acte constitutif.
Les servitudes peuvent également impliquer une obligation de maintenir une portion du terrain, comme par exemple de nettoyer les eaux usées qui traversent le terrain, ou bien de construire et entretenir des installations pour assurer un accès continu.
Ces servitudes publiques figurent sur une liste dressée par décret en Conseil d'Etat. Bon à savoir : le Portail national de l'urbanisme dit « Géoportail de l'urbanisme » permet de rassembler et rendre accessibles l'ensemble des documents d'urbanisme qui réglementent les droits d'aménager et de construire.
Une servitude peut être privée ou publique. Elle sera privée si elle ne concerne que des particuliers (autres riverains, etc.) avec un fond dominant et un fond servant. Elle sera publique si elle concerne l'ensemble de la collectivité.