Le syndic bénévole est un copropriétaire qui exerce les fonctions de syndic conformément au vote de l'assemblée générale. En tant que non-professionnel, il n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.
Les obligations générales du syndic bénévole
De manière générale, il doit exécuter les dispositions du règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale. Il est tenu d'administrer l'immeuble et pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien.
La mise en place du syndic bénévole :
Le syndic, même bénévole, doit être élu par l'assemblée générale des copropriétaires. Il est désigné selon les mêmes modalités que le syndic professionnel : à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire la majorité de l'article 25.
Selon la loi ALUR, peuvent être syndic bénévole tous les membres de la copropriété, c'est-à-dire : Tout propriétaire, personne physique, de plein droit, d'un ou plusieurs lots dans la copropriété.
Ainsi, comme vient de la rappeler le ministère de la Justice, «l'assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, autoriser le conseil syndical à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, afin de vérifier que l'entretien courant de cette partie est correctement assuré par son titulaire ».
Les honoraires du syndic professionnel liés au forfait annuel se traduisent par un coût par copropriétaire. En moyenne, ils se situent entre 120 et 200 euros par an et par copropriétaire. Cela correspond approximativement à un peu plus de 10% du montant global des charges de la copropriété.
Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer ses finances. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires. La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans (ou 1 an dans certains cas).
Le syndic bénévole est la forme la plus commune, pour gérer une petite copropriété. La fonction est remise entre les mains d'un copropriétaire à plusieurs conditions. Le syndic non-professionnel ne possède de carte professionnelle, ni de garantie financière.
Sans syndic, la copropriété, plus précisément le syndicat des copropriétaires, n'est plus représenté, personne n'est habilité, par exemple, à appeler les charges de copropriété, à payer les fournisseurs, le salaire du gardien, etc. C'est la raison pour laquelle la loi impose à toute copropriété de se doter d'un syndic.
Qui paie l'assurance copropriété et comment s'en assurer ? C'est le syndic de copropriété qui paie les loyers de l'assurance responsabilité civile. Il peut souscrire ce contrat sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires, mais celle-ci peut annuler ou modifier cette décision.
Tout immeuble en copropriété doit avoir son carnet d'entretien. Ce document répertorie des informations techniques liées à la maintenance et aux travaux effectués dans l'immeuble. Il doit être réalisé, tenu et mis à jour par le syndic de copropriété. Le carnet d'entretien peut être consulté par les copropriétaires.
Comme cité précédemment, la différence entre un syndic bénévole et coopératif est dans l'organisation. Côté syndic bénévole, c'est un copropriétaire qui est élu par l'assemblée générale en tant que syndic, à la différence d'un syndic coopératif, qui élit le syndic au sein même du conseil syndical.
Il est représenté par un syndic de copropriété, personne physique ou morale qui assure la gestion courante de l'immeuble. Le syndic est assisté dans sa tâche par un conseil syndical, composé de copropriétaires élus lors d'une assemblée générale, qui a également un rôle de contrôle.
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Ce principe est posé par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Par dérogation aux dispositions applicables aux copropriétés, le syndicat n'est pas tenu de constituer un conseil syndical. Par dérogation aux règles classiques, le syndicat n'est pas tenu à une comptabilité en partie double. Ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice.
Le syndicat de copropriété ou des copropriétaires est l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble. Le syndic de copropriété est la personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat de copropriété.
Qu'est-ce qu'une petite copropriété ? Les petites copropriétés : comportent au maximum cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (sans comptabiliser les lots annexes comme les caves ou les parkings par exemple)
Il y a 2 grandes catégories de charges : les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes et les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges.
Lors d'une vente, le notaire pourra aussi procéder à l'immatriculation en cas d'absence de syndic ou si le syndic ne répond pas à la mise en demeure du notaire dans le délai d'un mois. Les syndics professionnels sont autorisés à facturer l'immatriculation.
Il peut s'agir des honoraires pour le recouvrement des impayés de charge, ou de l'organisation d'une assemblée générale extraordinaire (en plus de l'assemblée générale annuelle). Bon à savoir : les honoraires du syndic sont payés par l'ensemble des copropriétaires par le biais des charges.
La rémunération du syndic comprend les éléments suivants : Forfait pour la gestion courante de l'immeuble (tenue de l'assemblée générale, travaux d'entretien et de maintenance, transmission des archives du syndic à un autre...) Honoraires spécifiques réglementés pouvant être facturés en dehors du forfait.
Le premier niveau de diplôme pour exercer le métier de gestionnaire de copropriétés est le BTS. Pour évoluer un peu plus rapidement un diplôme de niveau bac +3 (bachelor) est un plus et pour viser une responsabilité de service voire de structure immobilière un diplôme de niveau bac +5 est bienvenu.
Changer la couleur des volets ou transformer un balcon en véranda peut paraître anodin. Pourtant, il est interdit de réaliser ces interventions sans l'accord préalable de l'assemblée générale.