Au moment de procéder à un achat immobilier en SCI familiale, chacun des associés est responsable des dettes à titre personnel en fonction de sa participation au capital social. Cela signifie que pour souscrire un emprunt, chacun des associés de la SCI familiale doit présenter des garanties financières suffisantes.
Une SCI devra donc se tourner vers une banque traditionnelle comme le Crédit Mutuel, BNP Paribas ou HSBC pour obtenir un prêt et financer l'achat immobilier en SCI.
Nous l'avons vu, la capacité d'emprunt de la SCI dépend intrinsèquement de celle de ses associés. Emprunter en SCI peut ainsi s'avérer plus facile du fait de la mise en commun des capacités d'emprunt de chaque associé.
En tant que personne morale ayant une existence indépendante des associés qui la compose, la SCI peut très bien souscrire un prêt immobilier pour financer l'acquisition d'un bien immobilier.
Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
On parle couramment de capacité d'endettement. Le taux d'endettement se mesure en divisant les charges récurrentes par les revenus stables. La capacité d'emprunt maximum pour les particuliers (et donc les SCI) est de 35 %. La durée des prêts ne peut plus dépasser 25 ans.
La durée d'un prêt en SCI
Un crédit immobilier est généralement compris entre 7 et 25 ans. Sans surprise, au plus vous optez pour un crédit étalé dans le temps, au plus celui-ci reviendra cher. À noter que c'est la banque qui détermine avec vous la durée du crédit immobilier selon la capacité d'emprunt de la SCI.
Pour acquérir votre résidence principale en SCI vous devez effectuer toutes les formalités nécessaires à la création et l'immatriculation de la société. Il n'est pas obligatoire de faire appel à un notaire pour la création d'une SCI, mais il est tout même conseillé de s'entourer de professionnels.
En effet, l'avantage de la SCI réside notamment dans l'agrégation des capacités d'emprunt de chacun des associés. Contrairement aux sociétés commerciales, la société civile immobilière n'offre pas de responsabilité limitée aux associés de sorte que la banque dispose d'une garantie en cas d'impayés sur chaque associé !
Il est donc tout à fait possible d'emprunter avec une SCI, d'autant plus si vous n'avez pas d'apport ! Vous obtiendrez même un prêt beaucoup plus facilement.
Pour octroyer le crédit SCI sans apport, l'organisme va prendre en compte les profils des différentes personnes composant la SCI pour calculer le taux d'endettement. Le premier avantage d'emprunter en SCI est de ne pas forcément avoir besoin d'un apport, puisque le risque est partagé entre tous les emprunteurs.
Chaque associé, chaque mois, rembourse son échéance de prêt. Lorsque le bien acquis est un investissement locatif, l'associé peut financer le remboursement de son emprunt pour la SCI en se versant la part des revenus locatifs qui lui revient au titre de sa quote-part dans la société.
La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre cousins.
Pour quelle durée peut emprunter une SCI ? Tout comme ses associés, la SCI peut souscrire un prêt immobilier à échéance plus ou moins longue. Ainsi, il est possible de souscrire un prêt SCI sur 25 ans, voire même pour une durée allant de 40 à 50 ans.
Comment financer l'acquisition immobilière en SCI ? Pour financer l'achat d'un bien immobilier par une SCI, il est possible d'utiliser les apports au capital social, les avances en compte courant d'associé, ou encore d'emprunter les fonds nécessaires auprès d'un établissement de crédit.
Quels sont les frais de notaire pour une SCI ? Pour un achat immobilier réalisé dans le cadre d'une SCI, les frais de notaire sont réduits à environ 3% (au lieu de 7% à 8% pour un achat immobilier classique dans l'ancien).
La SCI n'est pas qu'avantages et comme toute forme de société, elle présente également des inconvénients : Responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables personnellement des dettes de la SCI.
De la différence entre SCI familiale et SCI classique
La principale différence demeure dans la qualité des associés ; En effet, les associés ont un lien de parenté où sont liés par alliance et par conséquent sont des membres de la même famille.
L'un des principaux avantages de la SCI est qu'elle simplifie beaucoup d'actions, notamment la cession de parts. C'est pourquoi elle est très prisée dans les cas de successions. Sans elle, un acte notarié serait requis pour toute transaction immobilière, donc des frais de notaire et des démarches lourdes.
L'investissement immobilier via une SCI est généralement plus avantageux qu'en indivision : L'apport en capital est limité, ce qui permet à un associé de disposer de parts sociales même avec des ressources modestes.
La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine
C'est le principal intérêt d'une SCI. Ce type de structure facilite, en effet, la constitution, la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier.
La SCI familiale est par défaut soumise à l'impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu'elle n'a pas de bénéfices à déclarer ni d'impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l'IR. Elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.
La réponse est oui ! Si vous remplissez toutes les conditions d'éligibilité, vous pouvez bénéficier d'un éco-PTZ, de la TVA à taux réduit et des aides de l'Anah ! L'occasion de faciliter d'autant plus le paiement de vos travaux de rénovation énergétique : isolation thermique, installation d'un nouveau chauffage...