Peut-on créer une société civile immobilière à associé unique ? Cette question, vous êtes nombreux à vous la poser. La réponse est très claire à ce sujet : il est impossible d'immatriculer une SCI qui ne compte qu'un seul associé. La loi impose la présence d'au moins deux personnes lors de sa constitution.
La société civile immobilière est une société de personnes, en conséquence, on ne peut pas parler de SCI à actionnaire unique, mais d'une SCI avec un seul associé.
Capital social d'une SCI : quel minimum légal ? Il n'existe pas à proprement parler de capital minimum en SCI. En effet, le minimum de capital social en SCI est de 1 euro.
En principe, créer une société civile immobilière (SCI) seul n'est pas possible. Par application de l'article 1832 du Code civil, une société est constituée entre deux ou plusieurs associés, sauf exception prévue par la loi.
La SCI familiale permet d'optimiser le patrimoine immobilier d'une famille tout en écartant les règles de l'indivision qui sont contraignantes lors de cas de transmission. Le patrimoine est aussi plus facilement cessible aux héritiers parents-enfants, parent donateur, conjoint survivant, etc.
Une SCI est une société dans laquelle les membres d'une même famille apportent une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent et c'est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.
La SCI permet de contourner la lourdeur de gestion de l'indivision, mais elle supporte des inconvénients : le coût relatif aux formalités de création de la SCI, un certain formalisme, la responsabilité indéfinie des associés en cas de dette.
Le coût d'une annonce légale de constitution de SCI s'élève à 222,00 euros toutes taxes comprises (TTC) pour une publication en France Métropolitaine au cours de l'année 2022. Le montant hors taxes est, dans ce cas, de 185 euros (+37 euros de TVA).
Créer votre SCI seul vous permet surtout de gérer et d'agir le plus rapidement possible. Vous n'avez pas besoin de convoquer les associés et de les réunir avant de mettre en œuvre une décision.
Si vous faites appel à une plateforme juridique : environ 200€ HT ; Si vous faites appel à un notaire, avocat ou expert-comptable : entre 1.500€ et 2.500€. En 2022, pour tous les départements, 185€ HT. Bon à savoir : pour les SCI domiciliées à Mayotte ou à la Réunion, il faut compter 222€ HT.
Éco-Prêt à taux zéro
Il permet notamment d'emprunter jusqu'à 30 000 euros. Le montant de l'emprunt dépendra de la nature des ouvrages que le demandeur projette de réaliser. En pratique, cette aide, pour la SCI, ne sera validée qu'après la réalisation des travaux.
On parle couramment de capacité d'endettement. Le taux d'endettement se mesure en divisant les charges récurrentes par les revenus stables. La capacité d'emprunt maximum pour les particuliers (et donc les SCI) est de 35 %. La durée des prêts ne peut plus dépasser 25 ans.
Pour sortir de l'argent de la SCI, il existe deux solutions : le versement de dividendes ou le versement de revenus.
Le choix du régime fiscal à lui seul peut permettre qu'une SCI devienne rentable pour l'investisseur. La SCI à l'IS se rentabilise grâce à un cash-flow optimisé qui permet d'autofinancer des biens locatifs plus facilement. Les banques y sont sensibles et prêteront plus facilement aux associés.
Une rémunération en SCI est en général inexistante. La plupart du temps, le gérant de la société travaille gratuitement. D'ailleurs, ses tâches restent peu engageantes. Le versement d'un salaire n'est cependant pas interdit par la loi, et les associés peuvent le mettre en place.
En matière d'impôt sur le revenu, la SCI n'apporte, en revanche, aucun avantage fiscal. Si la SCI perçoit des revenus, elle est alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente.
La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine
C'est le principal intérêt d'une SCI. Ce type de structure facilite, en effet, la constitution, la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier.
La détention de la résidence principale au travers d'une SCI permet au couple de réduire le montant des impôts dus par le foyer fiscal. En effet, lorsque les charges du logement sont plus élevées que la contrepartie versée à la SCI par le couple pour l'occupation du logement, la société est en déficit foncier.
De la différence entre SCI familiale et SCI classique
La principale différence demeure dans la qualité des associés ; En effet, les associés ont un lien de parenté où sont liés par alliance et par conséquent sont des membres de la même famille.
Pour une location non meublée, la SCI doit déposer une déclaration n°2072 mais c'est vous qui en tant qu'associé êtes redevable de l'impôt sur les bénéfices en fonction de votre quote-part de résultat de la SCI.
Pour nombre de sociétés, les statuts prévoient une durée standard de 99 ans. Cependant les sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent différer des sociétés de capitaux en prévoyant une durée d'existence moins longue, de 10 ou 20 ans par exemple.
Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc).