La déclaration en LMNP réel nécessite la télédéclaration d'une liasse fiscale constituée de plusieurs Cerfa dont voici la liste (que nous avons reprise sur le site de teledec) : Déclaration de résultat, formulaire cerfa n°2031. Bilan simplifié, formulaire cerfa n°2033-A.
Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Calcul du revenu foncier imposable
Vous commencez par additionner les revenus locatifs hors charges payées par le locataire. Si votre logement est loué 840 € par mois avec 40 € de charges, le montant des revenus locatifs s'élève à 800 x 12 = 9 600 €.
Quels sont les plafonds pour obtenir le statut LMNP ? Pour prétendre au statut LMNP, il est nécessaire que vos recettes annuelles relevant de la location de bien meublé ne dépassent pas les 23 000 € et 50 % de vos revenus totaux soumis à l'IR.
Vous êtes LMNP : vous pouvez reporter le déficit pendant les 10 années suivantes, dans la catégorie des BIC de location meublée ; Vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit sans limitation de montant et reporter le reliquat pendant les 6 années suivantes, sur votre revenu global.
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
La formule pour calculer l'impôt sur les revenus fonciers
Pour calculer l'impôt sur les revenus fonciers, vous pouvez utiliser cette formule simple : Taux d'imposition sur les revenus fonciers = Taux Marginal d'Imposition (TMI) + Prélèvements sociaux.
Les 5400 € de revenu foncier imposable sont taxés à 30 %, soit 5400 x 30 % = 1620 € auxquels s'ajoutent les 929 € d'imposition de CSG. La formule de calcul des revenus fonciers est donc : Impôt des revenus locatifs = revenus imposables x (CSG-CRDS + Tranche Marginale Impôt sur le revenu).
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale via Airbnb et que vous n'encaissez pas plus de 760 euros /an, vous serez exonéré de l'impôt sur le revenu.
Les locations meublées font l'objet d'une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations vides.
Les obligations déclaratives et comptables
Pour déclarer au régime réel simplifié, vous devez adresser une déclaration spéciale n° 2031 par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché votre bien.
Exemple de calcul d'amortissement LMNP
Mettons que vous achetez un appartement neuf ou ancien pour un prix de 200 000 €. Pour définir le montant de l'amortissement annuel que vous pouvez pratiquer sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 8 000 €.
Choisir de passer par un expert-comptable vous apportera plusieurs avantages comme : Le gain de temps : il s'occupe de toute votre comptabilité LMNP et il transmet la liasse fiscale au SIE. Un comptable spécialisé vous évitera de commettre des erreurs dans la comptabilité.
En fait le Capital social ou individuel est égal au total de l'actif pour l'exercice N -(le résultat de l'exercice + dettes). Dans le cas ou le résultat de l'exercice est négatif il va s'ajouter au total de l'actif de l'exercice N et on déduira les dettes.
Un loueur meublé non professionnel est automatiquement rattaché au régime micro-BIC. Néanmoins, il peut opter pour le régime réel pour pouvoir récupérer la TVA LMNP. Le régime fiscal micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Pour un célibataire (1 part) dont le revenu imposable est de 30 000 €, l'impôt dû est de 2 921,95 €. Le montant de l'impôt 2022 sur les revenus de 2021 est calculé sur la base de tranches correspondant à des taux d'imposition (de 0 à 45 %). Montant total de l'impôt : 2 921,95 €, soit 9,74 % de son revenu net imposable.
Grâce à la loi Pinel*, principal dispositif d'investissement dans le neuf en France, vous pouvez réduire efficacement vos impôts en achetant un appartement neuf. Applicable jusqu'en décembre 2022 aux mêmes conditions, la réduction d'impôts sur le revenu Pinel fonctionne par tranche.
Si vous avez louez votre chambre d'hôte 7 semaines en 2021 à raison de 100 euros la semaine, vous serez exonéré du fruit de vos locations puisque vos recettes ne dépassent pas 760 euros. Si vous êtes dans l'une de ces deux situations, vous êtes exonéré d'impôt et les revenus des locations n'ont pas à être déclarés.
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes : les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération d'un concierge ou frais d'une agence immobilière ou d'un syndic de copropriété par exemple) les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière.
Pour calculer les revenus nets fonciers dans le régime micro-foncier, la procédure est relativement simple. Il convient de prendre la totalité des revenus bruts et d'appliquer l'abattement de 30% soit : 14 000 – (14 000 x 0,3) = 9 800 euros de revenus nets fonciers imposables.
LMNP : les avantages fiscaux. En location meublée non professionnelle, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives. Ce qui nécessite quelques calculs simples.
Quelle est la durée de l'amortissement en appartement LMNP ? Les durées de l'amortissement en LMNP vont de 25 à 40 ans pour l'immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux puis de 5 à 10 ans pour le mobilier.
Seuil de loyers et option réelle LMNP
Si vos loyers encaissés sur l'année civile dépassent 70 000€, le régime réel s'applique automatiquement. Si vos loyers sont inférieurs à 70 000€ vous pouvez opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s'applique).