Le locataire peut céder son droit au bail seul, c'est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Il doit alors vérifier que le contrat de bail autorise cette cession du seul droit au bail. On parle de cession de « pas de porte ». Même lorsque le bail n'interdit pas la cession, l'accord du propriétaire est nécessaire.
La cession du droit au bail est un contrat dans lequel le cédant (locataire sortant) va céder son bail commercial au cessionnaire (locataire entrant) moyennant le versement d'une indemnité dite de droit au bail. Le versement d'une indemnité n'est pas nécessaire à la régularité d'une cession de droit au bail.
Il est l'un des éléments du fonds de commerce. Céder un droit au bail consiste donc à transmettre un bail commercial pour la durée restant à courir. Le repreneur sera tenu de respecter les clauses et conditions de ce bail, notamment l'obligation d'exercer l'activité autorisée à la clause destination.
LE FONDS DE COMMERCE
La différence entre l'achat d'un droit de bail et celui d'un fonds de commerce réside dans le fait qu'en achetant un fonds, l'acquéreur achète, non seulement le droit au bail mais aussi la clientèle de son prédécesseur et donc, d'une certaine manière son chiffre d'affaires.
Qui peut vendre un pas-de-porte ? Le pas-de-porte peut être vendu par le propriétaire du local auquel se rapporte le pas-de-porte. Il doit être explicitement mentionné dans le bail commercial signé entre le bailleur et le locataire qui occupe le local commercial.
La méthode du différentiel ou de l'économie de loyer
Il reste ainsi 7 ans à courir. Le prix du marché est lui de 40 000 € par an. Pour estimer la valeur du droit au bail, il faut ainsi effectuer cette opération : (40 000 – 35 000) = 5000 x 7. Soit 35 000 euros.
Le droit au bail est la somme versée par le locataire entrant au locataire sortant. Le pas de porte quant à lui est la somme versée par le locataire entrant au bailleur.
Cependant, il est possible, en pratique, de vendre le fonds de commerce sans procéder à la cession du bail commercial. Dans ce cas, le locataire conserve le droit de bail commercial et cède la propriété de la clientèle et des autres éléments corporels et incorporels composants le fonds de commerce.
L'autorisation préalable du bailleur
Une clause du contrat de bail insérée par le bailleur peut interdire la cession du droit au bail, ce qui n'est pas possible pour la vente d'un fonds de commerce, ne pouvant être interdite. Ces règles sont d'ordre public, nul ne peut donc y déroger.
Le propriétaire ne dispose pas d'un droit discrétionnaire pour refuser la cession du bail commercial. Il arrive aussi que plusieurs bailleurs soient propriétaires du local et qu'un seul refuse la cession. Le locataire a donc tout intérêt à bien anticiper toute cession.
Le montant du pas-de-porte n'est généralement pas établi à l'avance. Comme il n'existe pas de méthode de calcul unique, le bailleur dispose d'une liberté entière dans sa fixation. En général, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer.
Tout d'abord, il faut savoir que la cession du droit de bail ne peut se faire que quand le fonds de commerce lui-même est cédé . Par ailleurs, le nouveau locataire du local doit obligatoirement exercer (dans ce cas) la même activité que le précédent locataire.
Le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail. Toutefois, le contrat peut contenir des clauses permettant au bailleur d'encadrer les conditions de cession du bail. Par exemple, une clause imposant la participation du bailleur à l'acte de cession.
Le contrat de cession de droits d'auteur permet à l'auteur de céder tel ou tel droit sur son œuvre (droit de reproduction, de représentation, d'adaptation ou de traduction). En fonction des droits cédés, le contrat de cession peut adopter différentes formes pour répondre au mieux au domaine professionnel de l'auteur.
Ce droit au bail constitue un élément du fonds de commerce (c'est-à-dire l'ensemble des éléments utilisés pour l'exploitation d'une activité commerciale ou industrielle) qui appartient à l'ancien locataire. Le droit au bail permet au locataire de céder soit son fonds de commerce, soit le droit au bail seul.
Un notaire pour quoi faire ? La vente d'un fonds de commerce implique la rédaction d'un acte de cession. Il doit être authentique (rédigé par un notaire) ou sous seing privé (rédigé par le cédant ou son avocat, par exemple) et être enregistré par le service des impôts.
Le créancier peut s'opposer à la cession d'un fonds de commerce à partir du moment où la créance est certaine dans son principe. Elle peut donc être exigible ou conditionnelle. Le créancier peut alors s'opposer à la cession du fonds de commerce pour protéger sa créance et en obtenir le paiement.
Le fonds de commerce est un "meuble incorporel" au sens juridique du terme. Si le fonds de commerce peut être exploité par le propriétaire des murs du local dans lequel il a ses activités, en revanche, et le plus souvent le propriétaire du fonds de commerce n'est que locataire des lieux.
Le pas de porte ou droit d'entrée se caractérise par le versement en capital d'une somme d'argent par le locataire au propriétaire d'un local commercial inoccupé, au début de la relation contractuelle, en contrepartie de la jouissance du fonds de commerce.
Comment fixer un loyer commercial ? Le montant initial du loyer n'est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire (appelé bailleur) n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.
Afin d'acheter son local commercial, il vous faut déterminer plusieurs choses, allant de l'emplacement de votre local, sa surface et sa localisation. L'élaboration d'un business plan peut s'avérer utile pour décider cela.
L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée au locataire qui doit quitter les lieux. Elle est évaluée en fonction du dommage subi. Elle doit couvrir l'intégralité du préjudice : Atteinte à la situation financière, perte d'argent causé au locataire par le non-renouvellement du bail.
Le propriétaire doit informer le locataire au moins six mois avant l'échéance du bail, soit par lettre recommandée soit par huissier. Attention : un locataire qui ne prend pas la peine d'aller chercher son courrier recommandé à La Poste peut faire échouer la procédure de reprise.
Si vous souhaitez céder votre bail commencez donc par demander l'accord de votre bailleur. Si le bailleur autorise la cession de bail, elle se fait sans contrepartie. Dans ce cas, envoyez-lui un courrier afin de formaliser cette cession. De cette manière, il ne pourra pas revenir sur ses engagements.