Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Pour rappel, les frais de notaire sont payés lors de la signature de l'acte de vente. Dans le cas du viager occupé, l'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement. Attention : les frais de notaire sont indépendants de la rente viagère ou du montant du bouquet.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
"Le privilège de vendeur" est une garantie qui, le cas échéant, garantit à ce dernier le paiement de son prix (des arrérages de la rente). Une "clause résolutoire" doit aussi être systématiquement prévue dans le contrat de viager.
La vente en viager occupé
Vous continuez d'habiter le logement vendu et ce dernier ne sera entièrement disponible aux acheteurs qu'à votre décès. Lors de la signature du contrat de vente, si vous êtes gravement malade ou si vous décédez dans les 20 jours suivant cette signature, celle-ci est annulée.
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
Cas d'un viager libre
Ils tiennent compte : des émoluments proportionnels du notaire. des émoluments de formalités qui sont en moyenne à 800 euros TTC. des frais divers qui s'élèvent à un coût moyen de 400 euros.
La rentabilité alléchante du viager
La plus-value générée par un achat en viager occupé équivaut, sur le long terme, à une rentabilité annuelle comprise entre 6 et 8 %. Une performance bien supérieure à d'autres placements tels que l'assurance vie (2 %) ou l'immobilier locatif (environ 4 %), selon l'IEFV.
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
Définition du bouquet
Des versements périodiques sont également fixés : c'est la rente viagère. Le bouquet représente donc l'apport que l'acquéreur verse au moment de l'achat de son bien immobilier. En pratique, ce montant représente environ 20 à 30 % de la valeur totale de ce bien.
Si le bien vendu en viager sert de résidence principale au crédirentier et à son conjoint, ce dernier doit donner son autorisation. Il n'a pas besoin d'être propriétaire. Si son accord n'a pas été exigé, le conjoint dispose alors d'une période d'un an après l'acte signé pour annuler la vente en viager.
Rentes viagères versées avec contrepartie (à titre onéreux)
Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s'interrompt à son décès. sont à déclarer. Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l'impôt sur le revenu.
La fin du viager est définie par un seul évènement : le décès du crédirentier. Tant que le vendeur est vivant, l'acheteur doit continuer de payer la rente viagère et le bien ne lui appartient pas totalement, sauf dans le cas d'un viager libre.
Un placement rentable et sécurisé : le viager immobilier permet d'investir dans la pierre et de se constituer un patrimoine à son rythme, sans avoir recours à un emprunt bancaire. Dans une logique épargne-retraite, c'est un bon complément de revenus pour le futur.
La valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) viager est égale aux loyers payés d'avance par le vendeur pour avoir le droit de vivre chez lui toute sa vie. Il faut donc estimer le loyer du bien pour calculer le DUH viager.
La méthode de calcul est identique pour un viager occupé sur deux têtes ou pour un viager occupé ; Seul le coefficient multiplicateur (ou le taux de rentes, aussi appelé coefficient diviseur viager) change et vous devez prendre un coefficient d'un barème qui prend en compte les viagers à deux têtes.
C'est LE grand avantage d'acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu'au décès du vendeur puisque le viager est occupé. Pour compenser, le prix d'achat est décoté, en fonction de l'âge et du sexe du vendeur. Le bouquet est ensuite calculé sur le prix de vente moins la décote.
Avantages et risques du viager
En effet, c'est le crédirentier qui supporte les charges courantes, les dépenses d'entretien et la taxe d'habitation. Par contre, l'acquéreur, en tant que propriétaire du bien, supportera généralement les frais liés aux grosses réparations, ainsi que la taxe foncière.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Un bouquet de 20 % de la valeur du bien est évalué à : 157 000 x 20 / 100 = 31 400 €. Une fois le bouquet de 20 % payé, la valeur restant à financer est de : 61 669,60 - 31 400 = 30 269,60 €. La rente viagère annuelle est estimée à : 30 269,60 / 13,2 = 2 293,15 €.
Le viager libre sans bouquet est tout simplement l'achat d'un bien immobilier sans dépôt d'argent initial : Le fameux bouquet. En d'autres termes, l'acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.
Dans le cadre d'un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l'acheteur au moment de la signature du contrat de vente.