L'usufruitier - donc celui ou celle qui utilise le bien - doit payer les charges de copropriété et la taxe d'habitation lorsqu'il habite dans les lieux. S'agissant du redevable de la taxe foncière, celle-ci est normalement due par l'acheteur, sauf si le vendeur conserve l'usufruit du bien.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Avantages et risques du viager
En effet, c'est le crédirentier qui supporte les charges courantes, les dépenses d'entretien et la taxe d'habitation. Par contre, l'acquéreur, en tant que propriétaire du bien, supportera généralement les frais liés aux grosses réparations, ainsi que la taxe foncière.
Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans.
La loi n'impose pas d'âge minimum pour vendre en viager
En théorie, il est tout à fait possible de vendre un bien en viager à n'importe quel âge. Mais en pratique, vous risquez d'avoir du mal à trouver un acheteur ! Et pour cause, celui-ci devrait alors vous verser une rente jusqu'à votre dernier souffle.
L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur. Les acheteurs doivent veiller aux clauses incluses dans le contrat, qui peuvent transformer le viager en gouffre financier.
Le bouquet d'un achat en viager ne dépasse pas en général 40 % de la valeur du bien immobilier. Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l'espérance de vie du crédirentier (vendeur).
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Dans le cadre d'un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l'acheteur au moment de la signature du contrat de vente.
débirentier n. Personne qui doit une rente.
La vente en viager est un contrat immobilier qui consiste à vendre un logement en conservant un droit d'usufruit sur ce bien. L'acquéreur (débirentier) devient propriétaire du logement et paie au vendeur (crédirentier) un bouquet et une rente viagère mensuelle ou trimestrielle.
Rentes viagères versées avec contrepartie (à titre onéreux)
Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s'interrompt à son décès. sont à déclarer. Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l'impôt sur le revenu.
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Exemple de calcul
La valeur vénale est de 200 000€, le bouquet de 50 000€. Selon la méthode fiscale, l'usufruit est de 30% x 200 000€ = 60 000€. Le DUH s'élève donc à 60 000€ x 60% = 36 000€.
Le viager libre sans bouquet est tout simplement l'achat d'un bien immobilier sans dépôt d'argent initial : Le fameux bouquet. En d'autres termes, l'acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.
Si le bien vendu en viager sert de résidence principale au crédirentier et à son conjoint, ce dernier doit donner son autorisation. Il n'a pas besoin d'être propriétaire. Si son accord n'a pas été exigé, le conjoint dispose alors d'une période d'un an après l'acte signé pour annuler la vente en viager.
2) Le viager occupé
L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation car le vendeur reste à vie dans son bien.
Définition du bouquet
Le jour de la signature de l'acte de vente en viager devant le notaire, l'acquéreur verse uniquement une somme d'argent préalablement déterminée avec le vendeur : c'est le bouquet. Des versements périodiques sont également fixés : c'est la rente viagère.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La méthode de calcul est identique pour un viager occupé sur deux têtes ou pour un viager occupé ; Seul le coefficient multiplicateur (ou le taux de rentes, aussi appelé coefficient diviseur viager) change et vous devez prendre un coefficient d'un barème qui prend en compte les viagers à deux têtes.