La SAFER confie ces surfaces mises à disposition, à des exploitants par le biais d'un bail précaire annuel dont la durée n'excède pas celle de la convention, dérogatoire au statut du fermage, sauf pour le prix du loyer, qui est choisi dans une fourchette fixée par arrêté préfectoral.
La Chambre d'agriculture de votre département. Un notaire. La commission consultative départementale des baux ruraux. La direction départementale des territoires où se trouve votre propriété
L'enregistrement du bail rural constitue une étape à réaliser auprès d'un centre des impôts par le bailleur ou le preneur à bail. Non obligatoire, cette opération est cependant recommandée pour protéger les droits des parties concernées.
Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier à usage agricole, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation. Il peut être conclu par 2 personnes physiques ou morales (par exemple, une société) : Propriétaire agricole (bailleur) Locataire, fermier ou métayer (preneur)
Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l'objet d'un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l'expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l'avance du renouvellement par le biais de son huissier.
La résiliation pour faute du fermier :
411.31 du Code rural. le propriétaire devra donc saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux s'il justifie que le fermier n'a pas payé son fermage ou compromet la bonne exploitation des fonds.
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Les personnes visées à l'article 34 de la loi sur le bail à ferme sont: ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou des conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs ou des cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Prouver l'existence du bail verbal
La preuve de l'existence du bail peut être apportée par tous moyens : échanges entre bailleur et fermier (e-mails, courriers…), quittances de fermage ou talons de chèques, relevés de compte bancaire, témoignages de voisins, etc.
Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Résilier le bail
Le propriétaire-bailleur est, en général, tenu d'attendre la fin du bail ou de l'un de ses renouvellements pour en demander la résiliation. De son côté, l'exploitant agricole s'est engagé par ce contrat à attendre également la fin d'une échéance de neuf ans pour le résilier.
Pour rappel, la FNSafer avait noté en 2020 une hausse des prix des terres louées avec la crise de la Covid-19 de 3,6% pour une moyenne de 4930 euros/ha. Une croissance plus rapide que pour les prix des terres et prés libres non bâtis en hausse de 1,3% à 6080 euros par hectare l'an passé.
Le bailleur est le propriétaire d'un bien mobilier ou immobilier qui met en location son bien et devient alors propriétaire-bailleur. Il s'agit soit d'une personne physique soit d'une personne morale (société, groupe, mutuelle, banque...).
En résumé Nous vous conseillons donc, si vous souhaitez vendre votre terrain agricole loué, de prendre contact avec votre fermier pour lui proposer l'achat. En cas de refus d'achat par votre fermier, vous pouvez lui proposer une résiliation amiable de votre bail pour mettre en vente un terrain agricole libre.
L'indice des fermages est constaté pour 2022 à la valeur de 110,26 sur la base d'un indice 100 en 2009. Cet indice est applicable pour les échéances annuelles du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. La variation de cet indice par rapport à l'année précédente est de + 3,55 %.
Le montant du fermage n'est pas libre. Le prix doit être fixé, d'un commun accord, dans des fourchettes fixées par arrêté préfectoral. Le prix tient compte des différents éléments du bail (foncier, bâti…). Pour chaque élément, des barèmes sont arrêtés et s'imposent aux parties.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
1. Le bail de 18 ans. Le bail de 18 ans, renouvelable par période de neuf ans sauf congé motivé, offre au propriétaire non exploitant peu de chance de récupérer ses terres entre les mains d'un exploitant. En cas de vente, l'impact sur la valeur du terrain sera identique à celui d'un bail de 25 ans.
Le paiement intervient aux échéances spécifiées dans le bail, les plus courantes : 11 mai et 11 novembre. La date ainsi fixée est impérative, et le bailleur pourrait faire courir des intérêts immédiatement après, indépendamment d'une mise en demeure.
Si vous mettez un terrain agricole gratuitement à disposition de quelqu'un, ou s'il n'est utilisé que pour des loisirs, il n'y a pas de bail à ferme. Vous pouvez aussi convenir d'une occupation précaire, mais vous devez alors expressément préciser dans le contrat que la loi sur le bail à ferme n'est pas d'application.
Le Code rural autorise l'agriculteur à conserver une parcelle réduite de terres dont il poursuit la mise en valeur pour la satisfaction des besoins de l'autoconsommation familiale. Le choix qui est offert à l'agriculteur partant en retraite de conserver une parcelle à exploiter est soumis à conditions.
En conclusion, que vous soyez un particulier avec un projet de vie plus proche de la nature, un porteur de projet agricole, ou tout autre particulier avec un projet plus personnel que professionnel, vous avez la possibilité d'acheter un terrain agricole.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.