Quelle est l'usure normale d'un logement ? On parle d'usure naturelle dans le cas de détériorations inévitables, qui surviennent au fil des ans. Il s'agit de changements tout simplement dus au temps, à la vétusté ou à l'usage normal d'un logement.
Un locataire qui resterait 5 ans dans le logement apporterait donc une usure normale totale de 70 %. Si le propriétaire évalue le montant des travaux à 2 000 € (qu'il doit justifier par un devis), le locataire aura donc à sa charge 2 000 – 70 % = 600 €.
L'usure normale d'un logement correspond à la survenance de détériorations inévitables qui se produisent à la suite d'un usage normal prolongé. Ces détériorations d'usure normale surviennent donc uniquement au fil des années d'utilisation.
Dégradations par négligence
Le locataire est tenu de faire les travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail. Les dommages causés par sa négligence (absence d'entretien ou manque de soin) en cours de bail sont à sa charge.
Les travaux de peinture seront donc à la charge du propriétaire bailleur. Par exemple : un logement est loué à un locataire avec des peintures refaites à neuf et que le locataire quitte le logement 10 ans plus tard, les travaux de peintures liés aux années passées seront totalement à la charge du propriétaire bailleur.
Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements.
Pour tout complément d'information, il est recommandé de contacter Info logement indigne. Un conseiller d'une agence départementale d'information sur logement (Adil) vous explique les démarches à effectuer si vous habitez un logement indigne (insalubre, en péril...) ou que vous avez connaissance d'une telle situation.
Concrètement, cela signifie qu'il doit s'assurer du bon fonctionnement des fenêtres (ouverture, mastics et vitres), serrures, interrupteurs et autres robinets, de la propreté des conduits d'évacuation et des canalisations et de celle des sols et murs.
La grille de vétusté de l'OPAC indique une franchise d'un an puis un taux d'abattement annuel de 15%, avec une part résiduelle de 10% pour le locataire. Donc après 5 ans, l'usure naturelle est nulle la 1ere année puis 4 x 15% pour les 4 années suivantes, soit 60% au total.
Le propriétaire est tenu de justifier de toute retenue sur le dépôt de garantie. Pour un logement individuel, le propriétaire peut déduire du dépôt toutes les sommes que le locataire lui doit à l'issue du contrat (loyers ou charges impayés, travaux, dégradations…).
Cette obligation de délivrance impose donc au propriétaire du logement de refaire, avant l'entrée dans les lieux du locataire, les peintures qui seraient en mauvais état. A défaut, le propriétaire ne respecterait pas son obligation légale et le locataire pourrait le lui imposer.
Dans le cas de la peinture et de l'usure des murs, si cela n'est pas lié à votre occupation, c'est bien au propriétaire d'effectuer les travaux. Cependant, si l'usure de la peinture est liée à un incident, fuite d'eau, ou d'une dégradation de votre fait, alors ce sera à vous de prendre en charge de refaire la peinture.
Loyers impayés. Charges impayées. Dégradations sur le bien. Entretien courant non assuré (chaudière, jardin, cheminée...) non assuré.
La jauge de profondeur
C'est un outil disponible pour une somme modique dans tous les centres auto. Procurez-vous le sans attendre : il vous permet de mesurer avec précision la profondeur exacte des rainures de vos pneumatiques en différents endroits de leur surface, conformément à la réglementation.
Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...) Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...) Travaux pour respecter les critères d'un logement décent.
Quelle grille de vétusté choisir ? Il n'existe aucune loi obligeant à choisir une grille de vétusté plutôt qu'une autre : il n'y a pas de grille de référence. Il n'est même pas obligatoire d'annexer une grille au contrat de location.
La définition de la vétusté
En droit, « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. ».
En cas de contestation de l'état des lieux de sortie le délai est d'un mois pour envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la partie adverse.
On parle d'insalubrité lorsque les conditions de vie dans votre logement sont déplorables et menacent la santé publique (infestation fongique importante, humidité, colonie de nuisibles, …) et/ou lorsque les conditions minimales de sécurité ne sont pas respectées (intoxication au CO, fuite de gaz, menace d'effondrement, ...
Soit chacun se renvoie la balle et il faudra dans ce cas faire appel à un expert pour déterminer la cause des moisissures et à qui en revient la responsabilité. Nous vous invitons dans ce cas à contacter l'Adil de votre département qui sera la mieux à même de vous guider.
Vous êtes locataire d'un appartement que vous évaluez être non conforme aux règlementations en vigueur : la surface du bien est inférieure à 9m2, aucun accès à l'eau potable, réseau électrique est mauvais état...
Oui, le propriétaire (bailleur) peut conserver un double des clés du logement qu'il a mis en location. Mais il n'a pas le droit d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire.
Bon à savoir : si votre propriétaire ne respecte pas ses obligations, vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation pour trouver ainsi un arrangement amiable. À défaut, il faudra le mettre en demeure d'exécuter ses obligations en saisissant le tribunal d'instance.