Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier sont énumérées à l'article 31 du CGI. Il s'agit notamment des dépenses de réparation et d'entretien, des frais d'administration et de gestion, effectivement supportés par le propriétaire, ainsi que de certaines déductions spécifiques.
En régime réel, les travaux d'amélioration et d'entretien normal d'un bien LMNP sont déductibles, à conditions qu'ils n'affectent pas le gros œuvre. Les travaux d'un montant supérieur à 600 € et qui modifie la consistance globale, la structure, l'agencement ou le volume du bien fera l'objet d'un amortissement.
Les charges déductibles
Les impôts locaux ; Les frais de gestion et d'assurances ; Les intérêts d'emprunt ; L'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.
Charges exceptionnelles non déductibles
Pénalités et amendes infligées par une autorité administrative (exemples : Urssaf, DGFIP, DGCCRF, douanes) Dons versés à des partis politiques ou dépenses de mécénat au profit de certaines œuvres, car ils bénéficient d'une réduction d'impôt.
Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
Frais réels : exemple de calcul
Le montant total de ses frais réels venant en déduction de ses revenus imposables est donc égal à 3.000 euros + 1.193 euros soit 4.193 euros. S'il n'avait pas opté pour les frais réels, il n'aurait pu déduire que 10 % de ses revenus soit 35.000 euros x 10 % = 3.500 euros.
Il apparaît qu'il y a en réalité seulement deux modes d'imposition qui permettent de déduire les frais de notaire des revenus locatifs : La location meublée (LMNP et LMP) soumise au régime réel. La location via une structure soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI ou autre).
La durée d'amortissement des travaux en LMNP
La facture des travaux doit effectivement être datée après votre début en LMNP. En cas de rénovation ou de réhabilitation, les travaux peuvent être amortis avant le début de votre activité. De manière générale, les travaux ont une durée d'amortissement variant de 5 à 25 ans.
L'amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste : De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % par an) De 25 à 40 ans généralement pour l'immobilier et les frais d'acte (soit 2,5 à 4 % par an)
Les frais réels représentent l'ensemble des dépenses engagées par un salarié pour son activité professionnelle. Ils comprennent entre autres les repas, les trajets quotidiens et bien d'autres postes de dépense liés à l'activité.
Vous l'aurez compris, la déduction des frais réels est plus intéressante si vous avez des frais professionnels importants surtout si votre salaire est relativement modeste. En effet, si vous déclarez des revenus importants, vous avez souvent intérêt à opter quand même pour l'abattement fiscal de 10%.
Exemple : pour 4 000 kilomètres parcourus à titre professionnel en 2021 avec un véhicule de 6 CV, le contribuable peut faire état d'un montant de frais réels égal à 2 524 € (4 000 km x 0,631) pour la déclaration de revenus faite en 2022.
Les revenus locatifs d'un investisseur en LMNP sont à déclarer non pas dans la déclaration des revenus fonciers 2044, mais via formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C PRO et consacré à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées.
La déclaration en LMNP réel nécessite la télédéclaration d'une liasse fiscale constituée de plusieurs Cerfa dont voici la liste (que nous avons reprise sur le site de teledec) : Déclaration de résultat, formulaire cerfa n°2031. Bilan simplifié, formulaire cerfa n°2033-A.
Pour en faire part au fisc, il vous faudra remplir la ligne 224 "Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration" du formulaire 2044. Si vous déclarez en ligne, pensez à cocher la case dédiée aux revenus fonciers pour générer le formulaire dématérialisé.
La comptabilisation de l'amortissement du mobilier se fait dans les comptes prévus par le PCG. Au compte 2184 Mobilier est généralement associé un compte 68112 Dotation aux amortissements des immobilisations corporelles et un compte 28184 pour l'amortissement du mobilier.
Quelle est la durée de l'amortissement en appartement LMNP ? Les durées de l'amortissement en LMNP vont de 25 à 40 ans pour l'immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux puis de 5 à 10 ans pour le mobilier.
En comptabilité, les frais d'établissement constituent, en principe, des charges déductibles sur l'exercice comptable au cours duquel ils ont été engagés. Toutefois, ils peuvent, sur option, être comptabilisés en immobilisations et être amortis sur 5 ans maximum.
Quels sont les avantages du LMNP ? Les avantages du statut LMNP sont les suivants : L'amortissement du bien avec le régime du BIC Réel. Ou bien la récupération de la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard. La perception de revenus locatifs peu ou pas imposés.