Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années ce qui obligera l'acquéreur à verser une rente très élevée. Le cas de Jeanne Calment, est dans toutes les mémoires. Elle avait cédé son logement en viager à son notaire, qui est décédé avant la doyenne des Français.
L'acheteur en viager est appelé le débirentier car il est le débiteur de la rente.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Le viager est aussi une solution intéressante pour les acheteurs n'ayant pas accès au crédit immobilier (ou qui ne veulent pas y recourir). L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur.
2) Le viager occupé
L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation car le vendeur reste à vie dans son bien.
Pour une vente en viager occupé avec droit d'usage et d'habitation, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l'acheteur, sauf si une clause précise le contraire dans l'acte de vente. La répartition des autres charges doit également être prévue dans l'acte de vente.
La loi n'impose pas d'âge minimum pour vendre en viager
En théorie, il est tout à fait possible de vendre un bien en viager à n'importe quel âge. Mais en pratique, vous risquez d'avoir du mal à trouver un acheteur ! Et pour cause, celui-ci devrait alors vous verser une rente jusqu'à votre dernier souffle.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La formule du calcul est simple : rente = capital accumulé / nombre de versements. En application, le résultat est le suivant pour l'exemple de la femme de 60 ans qui aurait accumulé un capital de 150 000 € : rente annuelle = 150 000 / 27 = 5556€.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Quand la rente viagère est la cause d'arrêt d'un viager
La particularité du viager réside dans la rente que verse le débirentier au crédirentier. En signant l'acte de vente, l'acheteur s'engage à verser une rente à vie au vendeur. Celle-ci ne prend fin qu'au décès de ce dernier.
Au risque de perdre votre bien acheté en viager, vous n'aurez pas droit à l'erreur de manquer une échéance de la rente viagère. vous espérez habiter rapidement le logement : Il faut absolument voir le viager comme un placement et ne pas considérer votre achat comme une acquisition en vue de l'habiter.
Une grande majorité des vendeurs sont des couples. Ils vendent leur logement en viager notamment pour protéger le conjoint survivant. En effet, beaucoup de femmes de la génération de nos ainés, ne travaillaient pas ou peu pour pouvoir élever leurs enfants ou aidaient leur conjoint sans être déclarées.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le calcul du bouquet pour le viager est libre, il représente en général 20 à 30% de la valeur vénale du logement. En reprenant notre exemple, considérons que Mr Durand peut demander un bouquet de 200 000 euros afin de répondre à ses besoins de trésoreries.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit : Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.
Dans le cadre d'un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l'acheteur au moment de la signature du contrat de vente.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
La méthode de calcul est identique pour un viager occupé sur deux têtes ou pour un viager occupé ; Seul le coefficient multiplicateur (ou le taux de rentes, aussi appelé coefficient diviseur viager) change et vous devez prendre un coefficient d'un barème qui prend en compte les viagers à deux têtes.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Le propriétaire d'un bien vendu en viager bénéficie d'une rente à vie dès la signature de l'acte de vente. Cette rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu. Des abattements sont toutefois appliqués, selon l'âge du vendeur.
Comment transformer un viager occupé en viager libre ? Le vendeur d'un viager occupé peut à tout moment décider de ne plus occuper son bien. Par exemple s'il choisit d'intégrer une maison de retraite ou de vivre chez un de ses enfants. Le viager occupé se transforme alors en viager libre.
Bon à savoir :
Quoi qu'il en soit, le fait de prendre sa retraite n'annulera certainement pas la rente, puisque celle-ci est versée à vie.