Dans un compromis de vente, une seule condition suspensive est obligatoire : celle liée à l'obtention du prêt immobilier par l'acheteur. Toute autre condition suspensive ajoutée à l'avant-contrat de vente est facultative. Le nombre et l'objet des conditions suspensives varient donc au cas par cas.
Qu'est-ce qu'une condition ou clause suspensive ? Les conditions suspensives sont des clauses assorties à l'avant-contrat de vente (qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente). Si au moins une d'entre elles ne se réalise pas, la vente est annulée et le contrat perd sa validité.
Condition suspensive de prêt
En effet, la loi dite SCRIVENER fixe les conditions légales d'application de cette dernière.
Pour bien sécuriser la promesse de vente et donc, la transaction immobilière avec un promoteur, il faut bien négocier préalablement le prix de votre bien. Ensuite, il faut être vigilant sur les conditions suspensives à insérer dans la promesse.
Il arrive parfois que le Notaire fasse « trainer » une succession. Cette situation dans laquelle le temps de règlement de la succession est anormalement long peut être due à un certain ressenti du Notaire : celui d'un défaut d'accord des héritiers et successibles sur les conditions de règlement de la succession.
Il est préférable que cette procuration soit donnée par écrit et même par acte authentique pour s'assurer que la personne qui a signé est bien la personne qui vend ou achète. Lorsque l'acte est fait sous sein privé, il est préférable d'obtenir une certification par une autorité publique (par exemple la mairie).
Les conditions suspensives : définition
Régies par l'article 1304 du Code Civil, les conditions suspensives sont des clauses figurant sur les avant-contrats de vente (promesses ou compromis de vente), qui permet à l'acheteur de suspendre une transaction immobilière sans pénalités.
Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt : de quoi s'agit-il ? La condition suspensive permet au futur acquéreur d'un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s'il n'obtient pas le prêt immobilier demandé.
L'obtention du prêt : une condition suspensive obligatoire
Si l'acquéreur n'obtient pas son accord de prêt immobilier dans les délais convenus (minimum 1 mois, mais généralement 60 jours), il peut renoncer à la vente sans qu'aucune pénalité ne lui soit appliquée.
Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l'acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).
La promesse de vente est plus souple pour l'acheteur
Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts. La promesse de vente engage uniquement le propriétaire auprès de l'acquéreur potentiel à lui vendre son bien à un certain prix.
Généralement, la durée maximale de validité du compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois. A la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les 2 parties pour la signature de l'acte de vente définitif.
Conformément à l'article 1589 du code civil, le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente, qui vaut vente. Il s'agit d'un contrat qui précède la conclusion de la vente définitive.
La condition suspensive de prêt immobilier est la clause suspensive la plus courante. Elle est obligatoire pour toute vente immobilière, et doit figurer dans le compromis de vente que vous signez.
La clause de condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier sera par conséquent souvent rédigée de façon très spécifique, prévoyant notamment le nombre de demande de prêts devant être effectué (généralement au moins deux), et précisant les caractéristiques desdits prêts : montant, taux d'intérêt, durée, etc.
Quel argument juridique peut invoquer l'acquéreur pour faire annuler la vente ? L'acquéreur insatisfait peut obtenir la nullité de la vente et/ou la responsabilité du vendeur du bien immobilier à la faveur des vices du consentement que sont la violence, l'erreur et le dol.
Pour renoncer formellement à la condition suspensive d'obtention de prêt, vous devez apporter la preuve que vous avez bien compris que vous ne bénéficierez pas de la protection qu'elle apporte.
Les conditions suspensives d'une offre d'achat sont à préciser par l'acheteur, en fonction du contexte de vente et de sa situation. En d'autres termes, c'est à vous (acheteur) de décider quelles sont les clauses suspensives, qui sont impératives à vos yeux pour que la vente ait lieu.
La loi prévoit que l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date du compromis pour revenir sur sa décision et annuler la vente. Durant ce délai, l'acquéreur peut se rétracter sans avoir à se justifier, ni à payer d'indemnités au vendeur.
Ainsi, par exemple, si l'acquéreur achète à condition d'obtenir un prêt d'un montant de 150.000 €, sur 15 ans, au taux maximal de 0,95 %, il ne peut prétexter un refus de prêt sur 20 ans. En revanche, si on lui propose un prêt sur 15 ans à 1,05 %, il peut refuser.
La vente en cascade consiste en un enchaînement de transactions immobilières permettant l'achat futur d'un nouveau logement, financé par la vente d'un bien immobilier.
Ce document fixe l'ensemble des conditions de réalisation de la vente. Le délai minimum entre le compromis et l'acte de vente est de trois mois. Les deux formules aboutissent au contrat final qui acte le transfert de propriété et la remise des clés du bien par le cédant au nouveau propriétaire.
Le vendeur peut refuser ou accepter cette offre, mais à partir du moment où l'offre est acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière et se rétracter. Il s'engage alors à vendre son bien à l'acquéreur, qui a formulé son offre d'achat et à signer le compromis de vente avec lui.
C'est pour cette raison que le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu'il est signé sous seing privé ou dans une agence immobilière. En revanche, lorsqu'il est signé chez le notaire, ce dernier facture en moyenne 150 à 300 € pour frais de rédaction d'acte et c'est généralement l'acquéreur qui les paye.