La vente consiste pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l'acquisition. Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d'une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu'à son décès.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé. Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers. Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu.
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années ce qui obligera l'acquéreur à verser une rente très élevée. Le cas de Jeanne Calment, est dans toutes les mémoires. Elle avait cédé son logement en viager à son notaire, qui est décédé avant la doyenne des Français.
Les émoluments du notaire
De 0 à 6 500€ : 3,945% De 6 500€ à 17 000€ : 1,627% De 17 000€ à 60 000€ : 1,085% Plus de 60 000€ : 0,814%
En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère devient dissuasif pour l'acquéreur (plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée).
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit : Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.
POURQUOI ACHETER UN BIEN EN VIAGER ? Acheter en viager peut être un bon moyen pour accéder à la propriété sans avancer des fonds importants. En contrepartie, l'acheteur (débirentier) doit verser une rente au vendeur (crédirentier). Cette rente viagère se termine le jour du décès du vendeur.
La décote sur le prix de vente en viager
C'est LE grand avantage d'acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu'au décès du vendeur puisque le viager est occupé. Pour compenser, le prix d'achat est décoté, en fonction de l'âge et du sexe du vendeur.
Lors de la vente d'un viager libre, la vente se fait en pleine propriété. Le débirentier dispose alors immédiatement du bien pour l'occuper ou le louer. À l'inverse, dans le cas d'un viager occupé, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit au profit du vendeur.
Il y a donc une condition impérative pour le viager : l'aléa. La première formalité de cet aléa est que l'acheteur ne doit pas être au courant d'un éventuel problème de santé du vendeur, qui pourrait causer son décès proche.
La formule du calcul est simple : rente = capital accumulé / nombre de versements. En application, le résultat est le suivant pour l'exemple de la femme de 60 ans qui aurait accumulé un capital de 150 000 € : rente annuelle = 150 000 / 27 = 5556€.
L'achat en viager
Investissement bénéficiant d'un cadre fiscal particulièrement avantageux. Investissement sécurisé dans la pierre. Placement souple et rentable, qui permet aux acquéreurs de se constituer un patrimoine immobilier à leur rythme, sans recours au crédit bancaire.
Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s'interrompt à son décès. sont à déclarer. Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l'impôt sur le revenu.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Le bouquet est exonéré d'impôt, tout comme le comptant dans une vente à terme. La rente viagère bénéficie d'importants abattements fiscaux : 70 % au-delà de 69 ans, les 30 % restants se rajoutent aux autres revenus du crédirentier et peuvent faire varier son impôt sur le revenu.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Il est payé à comptant au moment de la signature de l'acte de vente. Acheter un bien en viager doit plutôt être considéré comme un placement financier. Le paiement du prix de vente se traduit par une rente viagère payée par l'acheteur (débirentier) au vendeur (crédirentier).
Le viager sans rente lui permet d'emprunter pour payer le bouquet. En effet, il n'y a pas d'hypothèque de premier rang sur le bien car il n'y a pas de versement de rentes viagères. Il n'y a pas de risque financier lié à la longévité du vendeur. Il n'y a pas d'indexation de la rente viagère.
Le bouquet est défini en fonction de l'âge du vendeur
Le bouquet est la somme d'argent que vous allez verser comptant au crédirentier (vendeur). Ce montant n'est pas obligatoire. Il n'y a ni minimum ni maximum, mais l'âge du crédirentier compte pour beaucoup et plus il est jeune plus il y a de capital à verser.
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l'acheteur, le débirentier en contrepartie du paiement d'une somme d'argent le jour de la vente (le bouquet) et d'une rente viagère de manière périodique.
Le contrat de viager est un contrat à titre onéreux qui repose sur un principe simple: un senior vend son bien immobilier en viager à un acquéreur qui s'engage à lui verser une renteà vie et un bouquet. Dès lors, le vendeur est appelé crédirentier tandis que l'acheteur est nommé débirentier.