La surface habitable inclut toutes les pièces fermées comme les chambres, salons, cuisines, salles de bains, couloirs et même les placards.
Superficie habitable : ce qu'il faut retenir
La surface habitable représente donc la superficie des pièces de vie intérieures et quotidiennes dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 mètre. Elle ne doit pas être confondue avec la surface utile ou loi Carrez.
Au sein d'un logement, est considérée comme pièce principale toute pièce de plus de 9m² ayant pour but le sommeil ou le séjour. Une chambre, un séjour, bureau ou bibliothèque rentre donc dans cette définition. En revanche, les salles de bain, WC, ou cuisine, ne sont pas considérées comme des pièces principales.
La surface habitable d'un logement
On ne tient pas compte des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, les loggias, des balcons, des vérandas, et des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre de hauteur.
La notion retenue est la surface habitable y compris couloir, cuisine, salle de bains, WC. En revanche sont exclus de cette surface les balcons, terrasses, vérandas, caves, parkings et greniers. La surface du logement est précisée selon des tranches qui diffèrent selon les sources statistiques.
Mais sachez que les combles non aménagés, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements ne rentrent pas non plus dans le calcul de la surface habitable.
Cette dernière prendra en compte les pièces principales de votre logement (chambre, salon, salle de bain, etc.) mais également les annexes (couloirs, entrées, rangement, etc.) ainsi que les éléments considérés comme secondaires (garage, cave, terrasse, jardin, etc.).
Lorsqu'ils sont aménagés, les combles entrent dans le calcul de la surface habitable. En toute logique, la surface habitable est donc toujours inférieure à la surface Carrez, dite " surface privative ".
Il faut tenir compte des pièces de moins de 30 M² et de plus de 9 M². Les pièces telles que la cuisine, les toilettes, la salle de bain ne doivent pas être prises en compte. En revanche, une pièce d'une superficie supérieure à 30 M² compte pour 2 pièces.
La surface d'une terrasse peut être incluse dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot, si ces critères sont remplis. À défaut, elle ne peut être ajoutée aux mètres carrés mesurés et vendus. C'est ce que rappelle la Cour de cassation, dans ces deux arrêts.
Un salon-salle à manger peut compter pour deux pièces habitables… Même s'il est constitué d'un espace unique, un salon-salle à manger peut être considéré comme deux pièces habitables distinctes. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 14 mars 2019.
Nombre de pièces d'habitation / Pièce d'habitation
Le nombre de pièces d'habitation est le nombre de pièces à usage d'habitation (y compris la cuisine si sa surface est supérieure à 12 m²), ainsi que les pièces annexes non cédées à des tiers (chambres de service...).
Il est donc impératif d'indiquer à l'administration, via le nouveau service en ligne « Biens immobiliers », la situation de votre (ou vos) logement(s) au 1er janvier 2023. Le ou les biens bâtis à usage d'habitation dont vous êtes propriétaire sont ainsi affichés dans le nouveau service en ligne « Biens immobiliers ».
Buanderies, débarras, séchoirs ou encore celliers font partie des surfaces prises en compte dans le calcul de la surface habitable dès lors que ces pièces sont intérieures au logement, c'est-à-dire qu'il n'est pas besoin de passer par l'extérieur pour y accéder, et que leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre.
Si l'on prend comme exemple un appartement 3 pièces de 100m2 avec un balcon de 10m2 et des combles non aménagées, alors la surface loi Carrez est de 95m2, et la surface habitable est de 90m2. Pour la surface utile, il faut rajouter 50% de la superficie du balcon soit 5m2. L'appartement a donc une surface utile de 95m2.
La surface utile correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Les annexes doivent être réservées à l'usage exclusif de l'habitant et avoir une hauteur sous plafond de 1,80 mètre de hauteur minimum.
Quelle surface est retenue par l'administration fiscale ? La surface affichée est la surface réelle (sauf indication contraire). La surface réelle est différente de la surface habitable ou de la surface dite « Loi Carrez ».
Le mode de calcul de la taxe foncière sur les garages dépend de deux variables : d'une part, la valeur locative cadastrale (c'est-à-dire le loyer annuel qu'une habitation produirait si elle était louée dans des conditions normales) et, d'autre part, les taux votés par les collectivités territoriales.
Elle figure dans vos avis d'imposition sous la mention "valeur locative brute" pour la taxe d'habitation et sous la rubrique "base" pour la taxe foncière. Le fisc détermine d'abord une surface pondérée qui n'a rien à voir avec la surface Carrez.
Pour déclarer une surface habitable supplémentaire, il faut déposer un dossier au centre d'impôts fonciers. Ledit dossier doit impérativement inclure le formulaire adapté à la construction à déclarer. Selon le type de travaux réalisés, il existe en effet différents formulaires à remplir.
Qu'est-ce qui est considéré comme une surface annexe ? Les pièces ou espaces suivants constituent les surfaces annexes : un grenier, des combles non-aménagés, un balcon, une véranda ou loggia, une remise, un atelier, un cellier, un sous-sol, une cave… à condition d'être réservés à l'usage exclusif du locataire.
Véranda et surface de déclaration fiscale H1
Le calcul de la surface de déclaration H1 prend ainsi en considération la surface habitable du logement à laquelle on ajoute : la véranda. ainsi que toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.
En somme, pour déterminer le nombre de pièces au sens foncier de votre logement, vous devez comptabiliser toutes les pièces principales respectant les critères de surface habitable, de destination et de hauteur sous plafond.
Pour demander à bénéficier du plafonnement, vous devez adresser une demande (formulaire 2041-DPFT-SD ) à votre centre des Finances Publiques. La notice du formulaire vous indique comment le remplir et les justificatifs à fournir.
les personnes âgées de plus de 75 ans sous condition de ressources (elles peuvent également bénéficier de l'exonération de taxe foncière pour leur habitation secondaire) ; les titulaires de l'AAH (Allocation aux adultes handicapés) sous condition de ressources.