Les locaux loués meublés sont soumis aux impôts suivants : Taxe foncière, Cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire. Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €
Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values peuvent être exonérées d'impôts sur le revenu sous réserve de remplir 2 conditions : l'activité est exercée depuis plus de 5 ans. les loyers encaissés (moyenne des 2 dernières années) sont inférieurs à 90 000 € HT.
La principale différence entre LMP et LMNP réside dans la possibilité offerte par la première formule de reporter vos déficits de location sur votre revenu global sans limitation de montant, et hors amortissement, pendant 6 ans.
À la différence des LMNP, en tant que LMP, vous pouvez déduire votre déficit de votre revenu global et sans limitation de montant ! Vous devrez l'indiquer à la case 5KF. Il est aussi possible de reporter le déficit non utilisé pendant 6 ans, dans la catégorie des revenus globaux, donc sur le formulaire 2042 normal.
Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d'impôts. Dans le cas contraire, il faut opter pour le régime micro-foncier.
Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Les LMNP, dont les recettes annuelles issues d'une activité de location meublée de courte durée sont supérieures à 23 000 €, sont assujettis aux cotisations sociales (entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés ou forfait minimum de 1 145 € en l'absence de bénéfice)
Le statut de LMNP
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu'un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée professionnelle bénéficie de nombreux avantages fiscaux, notamment en matière d'imposition. Grâce au statut de LMP, les bénéfices générés par la location meublée ne sont pas soumis à l'imposition des revenus fonciers, mais au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour bénéficier du statut LMP, il faut deux conditions cumulatives. Percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels meublés et que cela représente plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont pas remplies un propriétaire ne peut pas prétendre au statut LMP.
Exonération d'impôt sur les plus-values
Vous serez exonéré d'impôt sur les plus-values si : Vous êtes en LMP depuis plus de 5 ans. Même si le bien revendu a été acquis il y a moins de 5 ans. Condition : les recettes locatives de la dernière année d'exploitation doivent être inférieures à 90 000 €.
La SAS ou société par actions simplifiée, ou son équivalent unipersonnel SASU, permet au dirigeant et président de bénéficier de l'exonération de charges sociales. Cela est, par ailleurs, l'un des avantages du régime fiscal d'impôt sur le revenu sur le régime social de l'entreprise.
Sont exonérés des prélèvements sociaux : les pensionnés dont le revenu fiscal de référence est inférieur au seuil d'assujettissement (cf barèmes ci-dessous) les retraités titulaires d'un avantage non contributif (ASI, ASPA, Allocation supplémentaire…).
Un propriétaire sous le régime des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) bascule au régime des Locations Meublées Professionnelles (LMP) lorsqu'il cumule les trois critères suivants : les loyers annuels dédiés à la location meublée et encaissés par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 euros.
Calcul de l'impôt si vous louez meublé au réel :
Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d'imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l'impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €.
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
L'avantage d'une SCI à l'IR pour faire du locatif, c'est que vous pouvez, comme un bailleur particulier, déduire les charges de vos revenus locatifs, à concurrence de la quote-part du capital que vous détenez. Il vous faut bien entendu avoir opté pour le régime fiscal du réel.
Peut-on habiter dans un bien LMNP? Un bien LMNP est un investissement, c'est-à-dire que le propriétaire ne pourra pas habiter dedans car celui-ci est soumis à un bail commercial qui le lie à une société de gestion.
Si vous souhaitez faire de la location en meublé et que vous n'avez pas de réel intérêt à investir à plusieurs, alors il sera plus intéressant d'opter pour le LMNP ou le LMP. Car vous pourrez bénéficier des mêmes règles de gestion courante (amortissement du bien, etc.)
Selon nous, le PER est ce qu'il y a de plus efficace et simple pour défiscaliser, intéressant à partir de la TMI 30 %, à condition de choisir un bon PER. Vous pouvez aussi lire notre cas pratique d'optimisation fiscale (avec les 7 étapes de calcul de l'impôt sur le revenu).
A l'autre extrémité du barème, parmi les 8,9 millions de foyers sous la barre des 10 000 euros de RFR, théoriquement non imposables, 713 875 ont dû payer l'impôt 2020…
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes : les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération d'un concierge ou frais d'une agence immobilière ou d'un syndic de copropriété par exemple) les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière.