Fiscalité lors de la transmission du bien démembré Par exemple, si l'usufruitier a 65 ans, la valeur de l'usufruit est estimée à 40% de la valeur totale du bien. Ainsi, la nue-propriété représente 60% de la valeur du bien.
Prenons l'exemple d'un bien immobilier d'une valeur de 500 000 €. Si l'usufruitier a 65 ans, la valeur de l'usufruit est de 40% de la valeur du bien, soit 200 000 €, et celle de la nue-propriété est de 60%, soit 300 000 €.
Qu'en est-il du barème pour l'usufruit temporaire ? L'article 669 pose également le barème pour les usufruits temporaires, nommés aussi usufruits fixes. Ainsi, la valeur de l'usufruit est estimée à 23% de “la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit”.
Exemple pratique pour bien lire le tableau du barème de l'usufruit : ◾︎ L'usufruitier a 50 ans et 6 mois, l'usufruit est évalué à 60% et la nue-propriété à 40%. ◾︎ L'usufruitier a 71 ans et 7 mois, l'usufruit est évalué 30% et la nue-propriété à 70%.
Prenons l'exemple d'un bien immobilier d'une valeur de 300 000 euros transmis dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit par un donateur âgé de 63 ans. Dans ce cas de figure, la valeur de l'usufruit s'élève à 120 000 euros (40 % x 120 000).
La valeur de l'usufruit fournie par les tables de conversion est égale à la différence entre la valeur de la pleine propriété et la valeur de la nue-propriété. La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l'espérance de vie de l'usufruitier et d'un taux d'intérêt.
• L'usufruitier occupe le bien
Il est exonéré d'imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières. En qualité d'occupant, l'usufruitier s'acquitte de la taxe d'habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
Admettons que la mère a 62 ans au moment de la donation. Le valeur de la nue-propriété est alors de 60% de la valeur du bien, donc 150, 000 euros. On applique l'abattement de 100,000 euros et la base taxable est donc de 50,000 euros. (50,000 x 20%) - 1806 = 8,194 euros.
Inconvénients pour l'usufruitier
Il ne peut pas hypothéquer librement le logement, ni l'utiliser comme garantie dans un emprunt immobilier classique. Par ailleurs, la vente du bien n'est pas possible sans l'accord du nu-propriétaire. L'usufruitier assume l'entretien courant et les dépenses locatives éventuelles.
Le don manuel bénéficie d'un régime fiscal avantageux, même après 80 ans. Si le bénéficiaire est un enfant, il profite en effet d'un abattement de 100 000 euros. Pour les petits-enfants, cet abattement est ramené à 31 865 euros. Au-delà de ces sommes, des droits de donation s'appliquent.
L'usufruit se calcule de la manière suivante: Valeur nette de la part de l'héritier X 4% X un coefficient qui varie avec l'âge. Par la tranche "de 30 à 39 ans", il faut entendre celle qui va de 30 ans à moins de 40 ans.
Donation avec réserve d'usufruit : des droits fiscaux réduits. Les donations entre parents et enfants bénéficient d'un abattement de 100 000 €(1), renouvelables tous les 15 ans. Au-delà, des droits de donation progressifs sont dus, compris entre 5 % et 45 %(2) de la valeur transmise.
La donation d'une maison avec usufruit comporte plusieurs avantages : Apporte un soutien financier à un proche sur une période donnée. Dans le cadre d'une donation d'usufruit, le donataire bénéficie d'un revenu complémentaire ou d'un logement gratuit sur une période donnée.
Comment se déroule une succession avec usufruit ? Le droit de succession, à l'inverse du droit de donation, n'intervient qu'à la suite d'un décès. Au décès de l'usufruitier, la somme de la nue-propriété et de l'usufruit revient au nu-propriétaire.
L'usufruitier doit déclarer les revenus générés par le bien dans sa déclaration de revenus et les soumettre à l'impôt sur le revenu. De plus, il supporte les charges liées à l'entretien et est redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.
L'article 1965 B du CGI prévoit à cet effet : « Dans le cas d'usufruits successifs, l'usufruit éventuel venant à s'ouvrir, le nu-propriétaire a droit à la restitution d'une somme égale à ce qu'il aurait payé en moins si le droit acquitté par lui avait été calculé d'après l'âge de l'usufruitier éventuel ».
Pour l'usufruit temporaire, l'article 669 prévoit un autre mode de calcul : une valorisation forfaitaire de 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, dans la limite de 30 ans, soit 23 %, 46 % ou 69 % selon la durée (0‑10 ans, 11‑20 ans, 21‑30 ans).
Pour une succession de 100 000 euros, ces frais peuvent varier de 200 à 400 euros.
En Belgique, le conjoint survivant hérite de l'usufruit (sur quels biens précisément dépend de la forme de cohabitation choisie). Les partenaires cohabitants de fait n'ont pas de droits successoraux légaux. Les partenaires cohabitants légaux héritent légalement de l'usufruit de la résidence familiale et du mobilier.
En résumé, l'usufruit successif n'est pas taxé au moment de la donation-partage, mais devient imposable lors du décès des parents. Le montant des droits à payer dépend notamment de l'âge du bénéficiaire et de la valeur de la nue-propriété, pouvant entraîner des ajustements entre héritiers.
Les abattements classiques continuent de s'appliquer, même après 70 ans. Chaque parent peut ainsi transmettre jusqu'à 100 000 euros par enfant, sans droits de donation.
Les inconvénients
Incidence fiscale : La donation avec usufruit peut entraîner des droits de donation à payer par le bénéficiaire, en fonction de la valeur de la nue-propriété et du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.