La surface constructible est la surface d'un terrain sur laquelle il est autorisé de construire. Elle définit la valeur de votre terrain. La surface de plancher est, quant à elle, la surface de tous les niveaux construits, clos et ouverts dont la hauteur est supérieure à 1,80 m.
C'est dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU), que vous allez devoir éplucher, que se trouvent les informations permettant de calculer la surface constructible au sol. Le PLU se compose notamment du plan de zonage et du règlement.
Il n'existe aucune loi nationale imposant une surface minimale du terrain lors de la construction d'une maison. Concrètement, cela signifie que vous pouvez prévoir de construire sur un terrain de 100 m² ou moins selon la commune, mais la surface de la maison que vous ferez construire devra être prévue en conséquence.
Pour savoir si votre terrain est constructible, vous devez consulter le certificat d'urbanisme, le PLU (Plan d'Urbanisme Local) et enfin le cadastre. Ces documents d'urbanisme sont disponibles à la mairie.
Ainsi, pour un terrain de 500 m², un CES de 0,25 indique que l'emprise au sol de votre construction ne pourra pas dépasser 125 m². C'est alors que la question de la maison à étage peut devenir centrale en fonction de vos besoins d'espace ! Taille moyenne, réglementation, prix…
En zone rurale ou périurbaine, il est possible d'appliquer une proportion d'un cinquième : pour une maison de plain-pied d'une surface de 100 m², il est ainsi recommandé d'opter pour un terrain de 500 m² minimum. Cette surface peut bien sûr être réduite de moitié si vous désirez une maison à étage.
Le terrain peut-être acheté à deux et ensuite divisé en deux. Cela nécessite l'intervention du notaire suite au passage d'un géomètre pour borner le terrain. Le vendeur du terrain vend un seul terrain mais qui est divisé en deux parcelles. Libre à vous d'établir ensuite un permis de construire pour chacune des maisons.
Une demande de modification du Plan Local d'Urbanisme pour rendre un terrain constructible. Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus simple consiste à demander une modification du PLU au maire de la commune où se situe le terrain.
Son calcul était relativement simple : il suffisait de multiplier le coefficient avec la superficie du terrain pour obtenir la surface de plancher en m2. Ainsi par exemple, pour construire une maison de 160 m2 avec un coefficient de 0.4, votre terrain à bâtir devait avoir une superficie minimale de 400 m2.
Comment rendre un terrain agricole constructible ? Si le document local d'urbanisme ne vous autorise pas à construire sur votre terrain agricole, l'autre solution est de demander son déclassement. Pour cela, vous devez vous rapprocher de votre commune qui est en charge de la gestion du changement de zonage.
La surface constructible est la surface d'un terrain sur laquelle il est autorisé de construire. Elle définit la valeur de votre terrain. La surface de plancher est, quant à elle, la surface de tous les niveaux construits, clos et ouverts dont la hauteur est supérieure à 1,80 m.
Construction d'une maison individuelle. Un permis de construire est exigé pour la construction d'une maison individuelle de plus de 20 m².
Les constructions neuves
Aucune autorisation d'urbanisme n'est nécessaire si les surfaces construites sont à la fois : de moins de 5 m² d'emprise au sol. de moins de 5 m² de surface de plancher ; d'une hauteur inférieure ou égale à 12 m.
Un terrain à bâtir est obligatoirement nu (hormis les bâtiments impropres à un usage quelconque, comme les ruines) alors qu'un terrain constructible peut déjà comporter une ou plusieurs constructions.
Le COS est le Coefficient d'Occupation des Sols.
Que le terrain soit nu ou qu'il comporte déjà un bâtiment, le COS s'applique de la même manière au terrain. La surface prise en compte est la Surface de plancher. Vous trouverez le COS à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain en question.
Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) est un indicateur fourni par votre mairie ou par la DDE dans le cadre d'un projet de construction immobilière. On le retrouve dans l'article 14 du PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou du POS (Plan d'Occupation des Sols) de votre commune.
Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ? Les surfaces dédiées au stationnement des véhicules n'entrant pas dans le calcul de la surface de plancher, le garage doit être déduit de la surface de plancher totale.
Cas des terrasses : Les terrasses de plain-pied ne constituent pas d'emprise au sol dès lors qu'aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d'en réaliser une projection verticale.
Depuis le 1er mars 2012, le COS se calcule à partir de la surface de plancher (SP). Ainsi, COS = SP/superficie du terrain. La réalisation d'une piscine et ses abords ne sont pas pris en compte dans la surface plancher.
Un terrain peut devenir non-constructible pour plusieurs raisons: Pour des raisons de salubrité publique ou de sécurité S'il ne répond plus aux 3 critères cumulatifs vu précédemment. Ou si des modifications relatives aux document locaux d'urbanisme ont été effectués.
En conclusion, la réponse est non : vous ne pouvez pas viabiliser un terrain non constructible sauf cas particuliers comme par exemple la vie en habitat mobile ou déconstructible.
Lorsque le terrain devient non constructible à cause de la révision ou de la modification du PLU ou du POS, vous pouvez vous opposer à cette décision au moment de l'enquête publique. Vous êtes alors automatiquement informé(e) de cette enquête, et votre contestation sera soumise au maire de la commune.
Étape 1 : savoir si votre terrain est divisible
Nous vous conseillons de vous rapprocher de la mairie et d'étudier attentivement le règlement du Plan Local d'Urbanisme (PLU), ou le Plan d occupation des sols (POS) de votre commune.
Les acteurs de l'action en bornage
La partie propriétaire de la parcelle souhaitant faire borner sa propriété Le ou les propriétaires des parcelles jouxtant la parcelle du demandeur de l'action en bornage. Le géomètre expert.
Vous pouvez faire bâtir une maison sur un terrain qui appartient à vos parents si ceux-ci sont d'accord. Toutefois, il faut consulter un notaire pour savoir comment cette opération doit être réalisée pour que vos intérêts ainsi que ceux de vos parents et de vos frères et sœurs soient bien préservés.