Le syndic doit convoquer l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat pour désigner le nouveau syndic. Les projets de contrat de syndic doivent être annexés à l'ordre du jour de cette assemblée générale. L'assemblée doit voter pour chaque candidature à la majorité absolue.
Il vous faudra attendre 1 an (votre prochaine AG) pour changer de syndic. Pour cela, le conseil syndical, ou tout copropriétaire, peut envoyer une demande directement au syndic actuel, par lettre recommandée avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé.
Mais le vote intervient toujours à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 lorsqu'une loi, une disposition règlementaire ou un arrêté de police sur la sécurité ou sur la salubrité publique rend la réalisation des travaux obligatoires (par exemple, une isolation par l'extérieur à l'occasion d'un ravalement ...
La décision d'arrêter le contrat du syndic doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires. Sans majorité absolue et si la décision d'arrêter le contrat recueille au moins ⅓ des voix des copropriétaires, la même assemblée doit faire un 2nd vote à la majorité simple.
Qui peut demander un changement de syndic ? Le conseil syndical ou tout copropriétaire peut envoyer une demande de mise à l'ordre du jour de la résolution de changement de syndic à la prochaine assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception.
(1) Lorsque le nombre des suffrages exprimés est impair, la majorité se calcule d'après le nombre pair immédiatement inférieur (la moitié plus 1). Ainsi, s'il y a 11 suffrages exprimés, la majorité absolue est 6. (2) Mettre le nombre de voix en chiffres.
A condition de savoir évaluer objectivement les atouts et les faiblesses du professionnel concerné. Des prestations jugées peu satisfaisantes par les copropriétaires en général et par les conseillers syndicaux en particulier… Telle est la raison la plus fréquente d'envisager un changement de syndic.
La désignation ou révocation du syndic de copropriété ou des membres du conseil syndical nécessite la majorité absolue. La majorité absolue (dite majorité de l'article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Là aussi les tarifs sont variables de quelques centaines d'euros à 2 000 ou 3 000 euros en moyenne ; si votre projet de scission est étudié en assemblée générale extraordinaire convoquée seulement pour ce motif, le syndic pourrait vous demander d'en assumer entièrement les frais. N'acceptez pas de régler ces frais.
La majorité absolue signifie que pour être adoptée, une proposition doit réunir la moitié des voix plus une. La majorité simple signifie que pour être adoptée, une proposition doit réunir le plus de voix, même si elle ne réunit pas forcément la moitié des voix plus une.
La majorité absolue est composée de la moitié des voix plus une. La majorité relative correspond au plus grand nombre de voix obtenues par un candidat. La victoire est accordée au candidat qui a réuni sur son nom plus de voix que chacun de ses concurrents pris séparément.
Le quorum n'existe pas pour les assemblées générales de copropriété car ce n'est pas le nombre de voix qui est pris en compte pour le vote d'une résolution, mais le nombre de tantièmes obtenus. En effet, chaque copropriétaire possède une quote-part des parties communes de la copropriété, exprimée en tantièmes.
Ce syndic provisoire a alors pour mission de réunir la première assemblée générale qui désignera le syndic. Il pourra être maintenu dans ses fonctions par décision d'assemblée générale, uniquement après mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical ou par les copropriétaires.
Le vote du quitus en assemblée générale signifie la reconnaissance des copropriétaires d'une gestion conforme aux obligations, avec décharge de responsabilité du syndic de copropriété en place. En somme, donner quitus à son syndic de copropriété signifie lui reconnaître une gestion conforme aux clauses du mandat.
Il doit donc : Assurer l'exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale (AG) ; Administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, organiser de sa propre initiative l'exécution de tous les travaux nécessaires à sa sauvegarde.
Le copropriétaire concerné doit demander que soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question du retrait de son lot de la copropriété pour constituer une propriété séparée. Cette assemblée pourra valider ce retrait à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
La décision de mettre fin à la copropriété est prise à la majorité double par l'assemblée des copropriétaires. Une telle décision exige l'obtention du vote (favorable) d'au moins les trois quarts ( ¾ ) de tous les copropriétaires représentant 90 % de l'ensemble des voix de la copropriété.
La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie d'une habitation dans l'acte de vente, mais cette règle ne s'applique qu'aux logements vendus en copropriété, ce qui exclut les maisons individuelles.
Lors d'un vote, l'obtention de la majorité absolue nécessite de réunir plus de la moitié des suffrages exprimés, ce qui est souvent résumé par l'expression « 50 % plus une voix », bien que celle-ci fasse débat.
Exemple de majorité absolue
Un syndicat dont le total des voix est de 1000/1000ème. La majorité requise est de (1000) / 2 + 1 = 501 /1000ème.
Désormais, la passerelle 25-1 ne permet d'en passer par un second vote, et ce lors de la même AG, que si le projet de résolution concerné a recueilli au moins le tiers des voix. La même AG se prononce alors à la majorité simple de l'article 24 (en procédant immédiatement à un second vote).
Mettre en concurrence son syndic de copropriété pour, éventuellement, en changer peut permettre d'obtenir un meilleur service, et/ou un prix moindre. Cette démarche a été facilitée, ces dernières années, par une série de mesures.
Le syndic doit convoquer l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat pour désigner le nouveau syndic. Les projets de contrat de syndic doivent être annexés à l'ordre du jour de cette assemblée générale. L'assemblée doit voter pour chaque candidature à la majorité absolue.
C'en est fini de l'obligation de mise en concurrence tous les trois ans, elle doit désormais intervenir à chaque fois que l'assemblée générale des copropriétaires est appelée à désigner le syndic. Et ce quelle que soit la configuration : prolongation du syndic de copropriété en cours ou désignation d'un nouveau.