Important : Il n'y a pas d'indivision entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Chacun possède des droits bien définis et séparés sur le bien. L'usufruitier : C'est la personne qui a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, mais de manière temporaire uniquement.
L'indivision articule des droits réels d'une nature exactement identique sur un bien ou un ensemble de biens, détenus par quotes-parts. Au contraire, usufruitier et nu-propriétaire sont titulaires, sur un bien ou un ensemble de biens, de droits réels de natures radicalement différentes, car complémentaires.
Inconvénients pour l'usufruitier
Il ne peut pas hypothéquer librement le logement, ni l'utiliser comme garantie dans un emprunt immobilier classique. Par ailleurs, la vente du bien n'est pas possible sans l'accord du nu-propriétaire. L'usufruitier assume l'entretien courant et les dépenses locatives éventuelles.
Pourquoi éviter l'indivision ? L'indivision est fréquente après une succession. Lorsqu'elle se prolonge, elle est souvent source de conflits familiaux.
La proposition de loi du 6 mars 2025 entend ainsi moderniser le droit des successions en facilitant la sortie des indivisions successorales. Un gain de temps pour la justice, pour les indivisaires eux-mêmes et pour le marché de l'immobilier qui retrouverait ainsi de nombreux biens à vendre ou à louer.
La convention peut avoir une durée déterminée, dans la limite de 5 ans renouvelable. Elle peut aussi être fixée pour une durée indéterminée. Pour gérer l'indivision, vous et les autres héritiers pouvez nommer l'un d'entre vous ou une autre personne.
Après un décès, et s'il y a plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est en indivision. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
est établie au nom des indivisairesPersonne membre d'une indivision et partageant, avec les autres indivisaires, un droit de propriété sur la totalité d'un même bien. Chacun d'eux doit payer sa part.
Dans un arrêt du 2 juillet 2025, la Cour de cassation rappelle que la donation-partage ne peut pas allotir les donataires en bien indivis ; l'ascendant doit effectuer une répartition matérielle de ses biens entre ses descendants.
Cela représente un moyen de soutenir financièrement son enfant lorsqu'il est étudiant ou qu'il se lance dans la vie active par exemple. Grâce à l'usufruit d'un logement, il pourra l'occuper ou le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires pendant plusieurs années.
Comment se passe une succession avec usufruit ? Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété – c'est-à-dire la somme de la nue-propriété et de l'usufruit – est réunie entre les mains du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire récupère ainsi la pleine propriété de manière gratuite et automatique.
L'usufruitier est redevable de la taxe foncière, car il dispose d'un droit réel sur le bien. Il en jouit, peut le louer et en percevoir les loyers.
Réalisez un testament
En présence d'enfants non communs, le meilleur choix peut être de rédiger un testament qui accorde au conjoint survivant la quotité disponible entre époux, soit le maximum autorisé par la loi, afin de lui garantir un niveau de vie décent jusqu'à son décès.
Vous pouvez vendre ou céder gratuitement votre usufruit sans l'accord du nu-propriétaireDroit donnant à son titulaire (le nu-propriétaire) la faculté de disposer d'un bien (en le vendant, le donnant, le léguant). Au contraire, le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus est réservé à l'usufruitier..
Comment se déroule une succession avec usufruit ? Le droit de succession, à l'inverse du droit de donation, n'intervient qu'à la suite d'un décès. Au décès de l'usufruitier, la somme de la nue-propriété et de l'usufruit revient au nu-propriétaire.
L'indivision peut réduire la pression fiscale de plusieurs manières. Tout d'abord, l'un des principaux avantages est la possibilité de fractionner les revenus. Lorsqu'un bien est détenu en indivision, chaque co-propriétaire est imposé individuellement sur sa part des revenus générés par ce bien.
Pourquoi un seul nom est présent sur la taxe foncière ? Depuis 2021, le nom de la femme mariée a été supprimé sur les avis d'imposition. Cette décision a été prise afin de faciliter le paiement de la taxe foncière ou de la taxe d'habitation en cas de divorce.
Par principe, tous les indivisaires doivent participer au paiement des factures en indivision à proportion de ses droits. Ainsi, si un indivisaire dispose d'une quote-part de 50%, il devra payer 50% des factures.
Avec la nouvelle loi sur l'indivision, une personne peut sortir d'une indivision en donnant ses parts aux personnes avec lesquelles il partage le bien. Si l'ensemble des co-indivisaires souhaite racheter les parts de celui qui veut partir, la part qu'ils peuvent acheter dépend de leur nombre dans l'indivision.
En indivision, l'ensemble des indivisaires ont des droits sur le bien. Ainsi, toutes les décisions les plus importantes doivent être prises à l'unanimité. L'inconvénient le plus important de l'indivision est qu'en cas de désaccord, vous pourriez vous retrouver bloqué, sans aucune autre solution à votre disposition.
Par principe, pour vendre une maison ou un appartement en indivision, il faut l'accord de chaque indivisaire, c'est-à-dire l'ensemble des propriétaires du bien. Ils devront décider à l'unanimité, du prix de vente du bien immobilier et de la règle de partage.
Qui peut occuper un bien indivis ? Un indivisaire a, en principe, le droit d'occuper un des biens dépendant de l'indivision, tant que cette occupation n'empêche pas les autres indivisaires de jouir de la même manière du bien, et que cela ne contrevient pas aux éventuelles conventions passées entre eux.
Premier ordre : les enfants ou petits-enfants (venant en représentation) : si le défunt avait des enfants, la succession leur revient en totalité (ou à leurs descendants s'ils sont eux-mêmes décédés). S'il n'avait ni enfant, ni frère et sœur, ses parents reçoivent chacun la moitié de la succession.
Demander l'aide d'un notaire ou d'un avocat pour sortir de l'indivision entre frère et sœur. Quelle que soit la solution adoptée pour sortir de l'indivision entre frère et sœur, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit comme un notaire ou un avocat.