Dans quel cas je peux choisir micro-foncier ou régime réel ? Le micro-foncier peut être choisi par un investisseur dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà de ce seuil, c'est le régime réel qui s'applique automatiquement sans que l'investisseur ne puisse bénéficier de l'abattement de 30 %.
Le principal avantage du régime micro foncier est de bénéficier d'un abattement de 30%. Cela signifie que vous ne payerez des impôts que sur 70% des loyers que percevez.
Si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut opter pour le régime réel. Si le total des charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut rester dans le régime du micro-foncier.
Le régime micro foncier s'applique automatiquement si les loyers perçus par vos locations non meublées (hors charges) (en Pinel par exemple) n'excèdent pas la limite de 15 000 € / an. Pour ce calcul, il faut prendre en compte toutes les recettes locatives de l'année, en plus des loyers.
Après une période de 3 ans d'imposition sous le régime réel, si toutes les conditions sont réunies, le contribuable peut à nouveau passer au régime micro-foncier. L'option cesse de produire des effets à partir du moment où le seuil des 15 000 € de recettes est franchi.
Le micro-foncier peut être choisi par un investisseur dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà de ce seuil, c'est le régime réel qui s'applique automatiquement sans que l'investisseur ne puisse bénéficier de l'abattement de 30 %.
Pour votre déclaration d'impôt sur le revenu en année 2023, vous devez calculer combien vous avez perçu de loyers hors charges sur l'ensemble de l'année 2022 et pour tous vos biens immobiliers mis en location. Si ce montant ne dépasse pas le plafond de 15 000 euros, vous êtes éligible au choix du micro-foncier.
Vous ne pouvez pas déclarer l'un de vos biens selon le régime micro foncier et l'autre selon le régime réel. Ils sont exclusifs l'un de l'autre : c'est-à-dire qu'un seul de ces régimes s'applique pour l'ensemble de vos revenus fonciers.
Elle ne concerne pas non plus les revenus des locations dégagés par une entreprise commerciale, industrielle, agricole, libérale ou artisanale. Il existe deux régimes d'imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition.
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier annuel inférieur à 15.000 euros et qui ne louent pas un bien immobilier soumis à un régime d'imposition particulier.
Exemple micro-foncier :
Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 30% d'abattement. Les loyers imposés sont donc de 7 000 €. On suppose que sa tranche d'imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 7000 * 17.2% = 1 204 €.
Vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier. Il vous donne droit à un abattement forfaitaire. Cet abattement intègre les charges de l'entreprise : charges sociales, salaires, loyers de location notamment. Les taux de cet abattement diffèrent en fonction de l'activité exercée par l'entreprise. de 30 %.
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes : les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération d'un concierge ou frais d'une agence immobilière ou d'un syndic de copropriété par exemple) les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière.
Il s'agit d'un mode d'imposition simplifié : il suffit de déclarer son revenu foncier sur la déclaration d'impôt classique (formulaire n° 2042) dans le cadre 4 "Revenus fonciers" (case 4BE). L'administration fiscale pratique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux charges inhérentes au bien loué.
On appelle revenus fonciers (ou revenus locatifs) les recettes qu'un particulier retire de la mise en location d'un bien immobilier. Lorsqu'on entend "revenus fonciers" on pense de suite aux loyers payés par un locataire à son et/ou ses bailleurs (pour les biens gérés en indivision).
Il est possible qu'un propriétaire sous-loue ou alors qu'un locataire fasse une sous-location avec l'autorisation obligatoire du bailleur, sans avoir à s'acquitter d'impôts. Cette disposition concerne exclusivement la location meublée d'une partie de son logement occupé au titre de résidence principale.
Tranche à 30% : le taux d'impôt sur les revenus fonciers est de 47,2%, Tranche à 41% : le taux d'impôt sur les revenus fonciers est de 58,2%, Tranche à 45% : le taux d'impôt sur les revenus fonciers est de 62,2%.
On relève une différence notable : en micro-fonciers, il s'agit de revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30%, alors qu'en LMNP, les revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50%.
Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d'immeubles vous appartenant ou appartenant à des membres de votre foyer fiscal (époux, partenaire).
Le coût des travaux d'agrandissement, de construction et de reconstruction n'est pas déductible. Si le bien loué est un local professionnel, les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles non plus, sauf ceux destinés à supprimer l'amiante ou à faciliter l'accès du bien aux personnes handicapées.
Est-ce que les revenus locatifs comptent pour la retraite ? Les revenus locatifs ne comptent pas pour le calcul de votre pension de retraite, sauf en cas d'activité professionnelle.
Condition de ressources
Vos ressources annuelles brutes doivent être inférieures aux montants suivants : 23 441,60 € si vous vivez seul(e) 37 506,56 € si vous vivez en couple.
Le résultat foncier calculé sur la déclaration de revenus fonciers doit être reporté sur votre déclaration n° 2042, page 3, paragraphe 4 revenus fonciers, case 4BB, ou 4BC s'il est déficitaire. Les déficits des années antérieures reportables sur vos revenus fonciers doivent être inscris case 4BD.
Pour pouvoir vivre de son patrimoine immobilier et devenir rentier immobilier, il faut que les revenus locatifs qui en découlent soient de bonne qualité. Cela passe par plusieurs points clés : Acquérir un actif avec travaux : tous vos frais seront déductibles des revenus fonciers et permettront une baisse d'imposition.