En 2023, le loyer est augmenté de 3,60 %
La hausse des IRL du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2023, est plafonnée à : 3,5 % en métropole ; 2 % en Corse ; 2,5 % en Outre-mer.
En ajoutant des travaux majeurs, la hausse peut dépasser les 4,5%. Si l'on prend par exemple un loyer mensuel de 1000$ avant le calcul, le propriétaire serait en droit de demander une augmentation de base de 23$. Ce montant peut toutefois grimper à 29$ si l'on estime une augmentation de 5% des taxes municipales.
Par exemple, si votre bail se termine le 30 juin 2023 et vous ne recevez aucun avis d'ici le 31 mars 2023, votre bail se renouvellera le 1er juillet 2023 selon les mêmes conditions. Cependant, lorsque vous recevez un avis annonçant une augmentation de loyer, vous avez un mois pour réagir.
Augmentation en fonction du taux légal
Pour l'année 2023, le montant indicatif est de 2,5%. En 2022, il était de 1,2%.
Si vous recevez un avis d'augmentation de loyer, vous avez le droit de refuser la hausse si elle vous semble abusive, et de demeurer dans votre logement. Quelque soit la durée du bail, votre propriétaire ne peut le modifier qu'une seule fois par 12 mois.
Le nouveau propriétaire acquiert les droits de l'ancien propriétaire, notamment le droit d'augmenter le loyer et de modifier toute autre condition du bail à son échéance. Ces modifications pourront prendre effet lors de la reconduction du bail seulement, et selon certaines modalités prévues à la loi.
Dans le cadre de l'augmentation d'un loyer sous-évalué ou après travaux, le locataire doit donner son accord concernant le montant de la hausse. Il doit donc être prévenu au moins 6 mois avant la date de hausse prévue via une lettre d'augmentation du loyer envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Déjà en hausse à la fin de l'année, les impayés de loyers et de charges locatives vont continuer à augmenter en 2023, en raison d'une inflation toujours présente et d'un bouclier tarifaire affaibli.
Calcul de l'indice des loyers 2023
La méthode de calcul de l'augmentation de loyer est la suivante : ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l'année précédente) = nouveau loyer. Soit, pour un loyer de 1.000 euros réévalué en mars 2023 : 1.000 x (137,26*/132,62*) = 1.034,99 euros.
Le propriétaire doit donner un préavis écrit afin d'augmenter le loyer. Un propriétaire peut augmenter le loyer s'il donne un préavis écrit de six mois au locataire. Par exemple, pour qu'une augmentation de loyer débute le 1er juillet, votre propriétaire doit donner un préavis écrit au plus tard le 1er janvier.
Effectivement, votre propriétaire n'a pas de droit de réviser rétroactivement le loyer. C'est interdit depuis la loi ALUR de 2014. Les augmentations non réalisées sont définitivement perdues pour le propriétaire. Il ne peut donc réviser qu'à partir de l'indice T1 de 2020, sur la base de 815€ (dernier loyer révisé).
Attention : la seule réalisation de travaux d'amélioration ou de mise aux normes de la décence est insuffisante pour justifier une proposition d'augmentation de loyer. Votre bailleur doit également pouvoir démontrer le caractère manifestement sous-évalué du loyer par référence au voisinage.
Calcul d'une augmentation annuelle de loyer classique
Si entre l'année N et l'année N+1, l'IRL augmente de X %, alors l'augmentation maximale du loyer possible sera de X % au cours de l'année N+1.
Si le bail prévoit une clause de révision, le propriétaire peut informer le locataire de l'augmentation du loyer dans l'année qui suit la date de révision. Par exemple, si la date de révision est le 15 avril de l'année N, il doit prévenir le locataire avant le 15 avril de l'année N+1.
S'il s'agit d'un bail de 12 mois ou plus, le locataire doit donner son avis entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Donc, pour les baux se terminant le 30 juin, l'avis doit être donné entre le 1er janvier et le 31 mars.
Accord. Pour accepter la proposition d'augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.
Un site internet officiel, encadrementdesloyers.gouv.fr, leur permet d'identifier rapidement si leur loyer respecte ce plafonnement des prix à la location issu de la loi Alur sur le logement.
Effectuer des travaux dans le logement pour le remettre en était ou pour améliorer la qualité de vie du locataire peut justifier d'une augmentation du loyer. Par exemple, si vous faites l'acquisition de nouveaux équipements pour le logement, ou encore si vous améliorez ses performances énergétiques.
Le principe
Dans le cas où le bailleur n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, il peut toujours le réajuster. Pour ce faire, il faut reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées.
Si le contrat de bail d'un meublé prévoit un régime forfaitaire pour le paiement des charges, aucune augmentation n'est possible. Il appartient donc au bailleur de prévoir un montant suffisant pour couvrir la réalité des charges assumées. A contrario, le locataire ne pourra pas récupérer un éventuel trop-perçu.
Les loyers ont baissé en moyenne de 2,2 % en 2022, selon l'observatoire LocService. Une évolution qui concerne d'abord les studios et les 2-pièces. Après l'envolée qui a suivi la période Covid, 2022 marque un retournement.
En 2023, les loyers continuent d'augmenter via l'IRL, mais ils baissent à la relocation dans plusieurs villes. Le nombre de locataires en situation de loyers impayés progresse fortement, de même que les durées pour retrouver un locataire après la fin d'un bail.