Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans.
On considère que l'âge idéal se situe entre 75 et 85 ans. Vous devez savoir que le montant de la rente viagère est corrélée à votre espérance de vie : plus vous vendez vieux, plus votre rente sera élevée. A savoir : l'espérance de vie moyenne est de 85 ans pour les femmes et de 79 ans pour les hommes.
Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années ce qui obligera l'acquéreur à verser une rente très élevée. Le cas de Jeanne Calment, est dans toutes les mémoires. Elle avait cédé son logement en viager à son notaire, qui est décédé avant la doyenne des Français.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
2) Le viager occupé
L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation car le vendeur reste à vie dans son bien.
L'acheteur en viager est appelé le débirentier car il est le débiteur de la rente.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Pour une vente en viager occupé avec droit d'usage et d'habitation, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l'acheteur, sauf si une clause précise le contraire dans l'acte de vente.
Article 1975 du Code civil disposant que la vente ne peut être validée si le vendeur est mourant ou très malade. Articles 1674 et 1685 du Code civil, disposant que le crédirentier peut demander l'annulation du viager dans les 5 ans suivant la signature, s'il s'estime lésé d'au moins 7/12ème du prix du bien.
Le bouquet d'un achat en viager ne dépasse pas en général 40 % de la valeur du bien immobilier. Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l'espérance de vie du crédirentier (vendeur).
Quels sont les avantages du viager ? Pour l'acquéreur, il bénéficie d'un prix attractif sur le bien, ce qui lui permet de se constituer un patrimoine à moindre coût. C'est le crédirentier qui entretien le bien et qui supporte les charges courantes, l'acheteur n'a donc pas à payer ces charges.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur. Les acheteurs doivent veiller aux clauses incluses dans le contrat, qui peuvent transformer le viager en gouffre financier.
Rentes viagères versées avec contrepartie (à titre onéreux)
Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s'interrompt à son décès. sont à déclarer. Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l'impôt sur le revenu.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Le propriétaire d'un bien vendu en viager bénéficie d'une rente à vie dès la signature de l'acte de vente. Cette rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu. Des abattements sont toutefois appliqués, selon l'âge du vendeur.
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Vous devez déclarer les rentes viagères à titre gratuit reçues suite à une donation ou un testament. Elles sont imposées comme des pensions. L'administration fiscale applique automatiquement un abattement de 10 % sur le montant total déclaré des pensions.
Le vendeur (crédirentier) bénéficiant d'un droit d'usage et d'habitation (DUH) doit souscrire une assurance habitation en tant qu'occupant et non plus en tant que propriétaire.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
Dans le cadre d'un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l'acheteur au moment de la signature du contrat de vente.
Le viager permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Vous pouvez bénéficier d'un avantage fiscal conséquent sur votre complément de revenu. Le bouquet est totalement exonéré d'impôts à condition que la vente en viager concerne votre résidence principale. De plus, l'imposition est réduite sur les rentes viagères.