Vous pouvez changer de régime et opter pour le régime réel normal lors de l'année de création de votre entreprise : dans ce cas, l'option est à signaler dans les 3 mois qui suivent le début d'activité.
Le micro-entrepreneur peut toutefois changer de régime fiscal et opter pour un régime réel d'imposition. Dans ce cas, il doit adresser une demande d'option à l'Administration fiscale avant le 1er février de l'année au titre de laquelle il souhaite bénéficier du régime réel.
Les entreprises soumises au régime simplifié de TVA basculent au régime du réel normal de TVA lorsqu'elles réalisent un chiffre d'affaires annuel hors taxes supérieur à 783.000 euros pour les activités de vente et assimilés ou 236.000 euros pour les activités de prestations de services et professions libérales.
Le régime réel-BIC s'applique obligatoirement lorsque les loyers annuels encaissés sont supérieurs à 72.600€ et donc, sur option, lorsque leur montant est inférieur. Le revenu BIC qui sera imposé est un peu plus complexe à déterminer. Les recettes sont constituées des loyers bruts encaissés.
Le régime réel simplifié concerne les activités dont le chiffre d'affaires annuel est compris entre le plafond du régime micro et 789.000 euros (BIC) ou 239.000 euros (BNC). Le régime réel normal concerne les entreprises dont le chiffre d'affaires annuel hors taxes est supérieur au plafond du réel simplifié.
Le régime réel est choisi parce qu'il permet de produire un déficit foncier (contrairement au micro foncier). Il y a déficit si les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Le déficit est essentiellement généré par des travaux ou des intérêts d'emprunt.
Pour passer au régime réel, il suffit de faire une simple déclaration sur papier libre, datée et signée par l'entrepreneur, qui sera ensuite à adresser à son service des impôts des entreprises. En revanche, le changement ne pouvant se faire qu'au 1er janvier de chaque année, il faudra donc bien anticiper.
Les revenus tirés d'une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux: Le régime Micro Bic : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme.
Pour changer de régime d'imposition, vous devez adresser votre demande sur papier libre à votre Service des Impôts des Entreprises référent. Dans le cas d'une création et pour une application immédiate, la demande doit être effectuée au maximum le dernier jour du 3ème mois qui suit la création de l'entreprise.
Régime spécial Micro-BIC (micro-entreprise ou micro BIC)
L'abattement doit être supérieur ou égal à 305 €. Un professionnel, soumis au micro BIC, peut opter pour le versement libératoire de l'impôt sur le revenu.
Pour changer de régime, il faut s'adresser au service des impôts des entreprises et demander la renonciation de l'option pour le régime réel. Cette démarche doit être effectuée avant le 30 septembre pour une application au 1er janvier de l'année suivante.
Le changement de régime de TVA peut intervenir : de plein droit, lorsque l'entreprise ne remplit plus les conditions pour bénéficier du régime de TVA dont elle relève actuellement, ou sur option, lorsque l'entreprise souhaite changer volontairement de régime de TVA.
Lors de la création de l'entreprise ou de la société, il convient de choisir le régime d'imposition à la TVA (franchise en base, régime simplifié d'imposition, régime réel normal).
Afin de procéder à la fermeture de son auto-entreprise, l'auto-entrepreneur doit commencer par déclarer sa cession définitive d'activité auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dont il dépend. Cette formalité, entièrement gratuite, peut être effectuée en ligne ou par courrier.
Après 3 années (ou plus) en régime réel, vous pouvez revenir au régime micro-foncier quand vous le voulez. Si vous avez des déficits fonciers des années précédentes que vous n'avez pas encore déduits, vous pourrez les déduire du revenu net foncier (revenu brut après abattement de 30 %).
Pour passer du micro-BNC au régime réel, rien de plus simple : en cas de dépassement du plafond pendant 2 années consécutives, il suffit d'envoyer sa déclaration 2035, sans autres formes de démarches. Pour les revenus de l'année 2021, la date butoir pour envoyer sa déclaration est le 4 mai 2022.
Les conditions pour le régime réel simplifié de TVA
dont le chiffre d'affaires ne permet d'être en franchise en base de TVA, tout en n'étant pas supérieur à 247 000 €, pour les activités de prestations de services et les activités non commerciales.
Le versement comporte en effet certains avantages : vous payez votre impôt sur le revenu tout au long de l'année, sans régularisation le dernier mois. le calcul du montant est automatique et prévisible. vous payez moins d'impôts si votre chiffre d'affaires est moins important, puisque le taux est fixe.
Pour l'impôt sur les sociétés (IS), le taux dépend du chiffre d'affaires réalisé, mais il est fixe. En revanche, à l'impôt sur le revenu (IR), le taux est progressif. Par conséquent, plus le bénéfice sera important, plus la tranche d'imposition progresse.
Ainsi, la pratique habituelle de la location meublée par la SCI, même à titre accessoire, rend celle-ci commerciale par son objet. Ce qui entraîne une conséquence significative pour la SCI : la perte de la transparence fiscale et donc son assujettissement à l'impôt sur les sociétés sur l'ensemble de ses bénéfices.
Pour sortir du statut LMNP, il faut adresser cette déclaration auprès du greffe au tribunal du Commerce, remplir le formulaire P2 P4i pour déclarer la fin de l'activité, et faire sa déclaration au moins 30 jours suite à la cessation de son activité.
Le statut de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) ne connaît pas la crise auprès des particuliers qui cherchent à investir dans l'immobilier. En effet, ce statut fiscal permet à l'investisseur d'être propriétaire d'un bien immobilier et de générer des revenus exonérés totalement ou partiellement d'impôts.
L'avantage de l'EIRL c'est qu'elle n'impose aucun plafond, elle est le prolongement du statut d'auto-entrepreneur et elle est facile à administrer (par le biais de son gérant). Ça peut être une solution qui allie protection du patrimoine personnel, sans passer par la forme sociale.
Il est possible de changer de forme juridique quand le chiffre d'affaires augmente. Cela sera notamment le cas pour des raisons d'optimisation fiscale. Encore, il peut y avoir changement de forme juridique lorsqu'il est projet de trouver de nouveaux associés. En effet, l'entrepreneur individuel ne peut pas s'associer.
Le régime réel d'imposition est accessible à toutes les entreprises. Contrairement au régime micro-entreprise, le régime réel d'imposition est accessible sous toutes les formes juridiques possibles pour l'entrepreneur : Entreprise individuelle, EIRL, EURL, SASU, sociétés à plusieurs associés…