L'effet levier sera positif si le loyer perçu est supérieur aux charges de l'emprunt et si le prix du logement augmente permettant de réaliser des plus-values à la revente.
L'interprétation du résultat est assez simple : Si l'effet de levier est positif : Utiliser l'endettement est pertinent pour améliorer la rentabilité financière. Si l'effet de levier est négatif : L'endettement aura un effet négatif sur la rentabilité.
L'effet de levier est le montant de la dette qu'une entreprise détient dans sa combinaison de dette et de capital-actions (structure financière). Une entreprise dont le niveau de dette dépasse la moyenne de son industrie bénéficie d'un effet de levier élevé.
La relation de l'effet de levier financier permet de disposer d'un schéma explicatif qui conduit à analyser l'évolution du taux de rentabilité des capitaux propres en fonction de deux facteurs principaux : le taux de rentabilité économique et le recours à l'endettement.
Les limites de l'effet de levier
Dans l'hypothèse où la rentabilité économique dépasse le coût de l'endettement, il s'agit d'un levier positif, la rentabilité financière est impactée favorablement. Dans le cas contraire, l'effet levier entraîne une démultiplication des pertes .
L'effet de levier augmente la rentabilité des capitaux propres tant que le coût de l'endettement est inférieur à l'augmentation des bénéfices obtenus grâce à l'endettement. Dans le cas inverse il devient négatif.
Il faut s'endetter pour s'enrichir !
C'est tout l'intérêt du financement immobilier. Une règle de base que tout investisseur devrait garder à l'esprit. Pour profiter au maximum des bénéfices de l'effet de levier bancaire et se constituer un solide patrimoine immobilier et financier.
La diminution du ROA et du ROE au cours des 12 derniers mois est, selon moi, le résultat de deux facteurs : i) l'ajout d'intangibles et de goodwill au bilan suite à l'acquisition de Parasol Canada et ii) la force du dollar US, lequel a pesé négativement sur la profitabilité.
Le ratio de levier (en anglais seulement) indique la capacité des capitaux propres à couvrir la totalité de l'encours de la dette. Le total du passif comprend les obligations à court et à long terme. Le total des capitaux propres est défini comme le total de l'actif moins le total du passif.
Par exemple, si vous investissez 1 000 € et que le broker vous promet un effet de levier de 20, il misera 20 000 € pour vous. Sauf qu'en cas de baisse de 10 % du cours de l'actif, vous perdrez 2 000 alors que vous n'en aurez investi que 1 000.
Le levier peut avoir différentes valeurs. Il existe des effets de levier relativement faible tels que 1 :5, 1 :10 et 1 :20. Ainsi un effet de levier 1 :5 signifie que les gains ou les pertes seront multipliés par 5.
Pour le marché Forex, le levier maximum est de 1 :30 avec une marge de 3.33% pour les paires de devises majeures. Les CFD sur indices, sur l'or ainsi que les paires de devises mineurs du Forex présentent un effet de levier maximum de 1 :20 avec une marge requise de 5%.
Le ratio de levier se calcule en divisant le montant des fonds propres par la mesure de l'exposition. En général, il s'exprime en pourcentage et s'obtient par la formule suivante : Fondes propres de base / exposition = ratio de levier.
Ce ratio permet, théoriquement, de mesurer la capacité de l'entreprise à rembourser ses dettes avec ses capitaux propres en cas de baisse de l'activité ou tout autre problème. L'interprétation du ratio, qui s'exprime en pourcentage, est assez basique : plus il est haut, plus le risque est grand.
Le calcul du gearing (ou ratio d'endettement net)
Pour le calculer, il suffit d'additionner les dettes à long et à court terme puis de les diviser par les capitaux propres.
Dans le cadre d'un LBO, on distingue 4 effets de levier : financier, fiscal, juridique et social.
Bon à savoir : le ROA est à distinguer du ROE (Return on Equity). Cet autre ratio financier permet aussi de mesurer la rentabilité des capitaux propres d'une entreprise. Toutefois, sa performance peut être améliorée grâce à l'effet de levier que procure l'endettement.
ROA = Résultat net/Total des actifs
Un ROA élevé indique que l'entreprise est efficace dans l'utilisation de ses ressources. Un ROA inférieur à 5 indique que la rentabilité de l'entreprise est insuffisante par rapport à ses ressources matérielles et financières.
Le ROCE ou Return On Capital Employed (en français, rentabilité des capitaux investis) est un ratio financier qui a pour objectif de mesurer la capacité d'une entreprise ou d'un projet à générer du profit par rapport aux capitaux qui ont été investis dans ladite entreprise ou ledit projet.
Un crédit n'appauvrit pas, il enrichit
Les actifs : ce sont des dépenses qui vous rapportent de l'argent. Par exemple, un bien immobilier que vous achetez pour le mettre en location, une action que vous achetez en bourse et qui vous rapporte un dividende.
Il suffit donc d'emprunter de l'argent pour acheter un bien immobilier. Ce dernier peut être loué et les loyers serviront à rembourser la banque. Vous n'êtes donc pas obligé d'utiliser votre propre argent avant d'acquérir un bien immobilier. C'est ce procédé que les riches utilisent pour s'enrichir davantage.