Est-ce obligatoire d'adresser une DIA en cas de vente ? La vente d'un bien immobilier qui serait réalisée en violation du droit de préemption serait nulle. Il est donc obligatoire d'adresser une DIA lorsque le bien est situé dans une zone où s'applique le droit de préemption urbain.
Généralement, cette démarche est effectuée par le mandataire du vendeur (Notaire ou agent immobilier). La DIA est adressée à la mairie au moins deux mois avant la date prévue pour la signature de l'acte notarié de la vente, afin que la purge du droit de préemption soit réalisée le jour de la vente.
Vous devez faire attention à bien faire valoir votre DIA. Vous ne pouvez pas vous y soustraire. Cela risquerait d'annuler votre vente. Son existence doit donc être prouvée par le meilleur moyen : un acte notarié authentique en la forme.
C'est le notaire du propriétaire (en sa qualité de mandataire) qui se charge le plus souvent de rédiger cette déclaration.
La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption.
Lorsque la mairie ne souhaite pas acquérir le bien ou le terrain, elle peut soit envoyer une lettre au propriétaire expliquant son refus ou alors ne pas répondre dans un délai de 2 mois après avoir reçu la DIA.
La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de la commune où existe un droit de préemption urbain.
Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie. Lors d'une vente immobilière, le propriétaire, en général par l'intermédiaire de son notaire, envoie une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) aux services municipaux.
Le mot "aliénation" désigne le résultat d'une opération juridique qui a pour conséquence de faire sortir un bien ou un droit du patrimoine de celui qui en est l'actuel propriétaire ou l'actuel titulaire. Dans cette acception, il est synonyme de "vendre", de "céder", de "léguer", de "donner".
Dérogation possible : ce droit de préemption ne s'applique pas lorsque l'acquéreur de l'immeuble s'engage à proroger les contrats de bail en cours à la date de conclusion de la vente.
Le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption.
Exception au droit de préemption du locataire
Le propriétaire sera dans l'obligation de proposer un relogement à son locataire dans les mêmes conditions (besoins, ressources, zone géographique) ; Le droit de préemption ne pourra pas s'appliquer dans le cadre d'une vente entre personnes d'une même famille.
D'autre part, il est possible d'accélérer et de raccourcir le droit de préemption à condition que la mairie soit encline à le faire. Pour cela, rien de plus simple, se déplacer en mairie, demander le suivi du dossier et signaler le caractère d'urgence à la situation de vente.
Le premier donne à la priorité à la commune pour acheter un logement mis en vente dans une zone délimitée tandis que le second profite aux locataires dont l'appartement est mis en vente par le bailleur.
C'est au notaire de s'assurer de l'existence d'un éventuel droit de préemption, en déterminant si le bien se situe en périmètre de droit de préemption et le cas échéant, de soumettre à la commune la DIA. Il procède alors à ce que l'on appelle la « purge » du droit de préemption.
Le propriétaire a l'obligation d'adresser la DIA à la mairie
Le plus souvent, c'est le notaire en charge de la vente qui exécute cette formalité, qui remplit le formulaire et l'adresse à la mairie.
Attention : le registre des déclarations d'intention d'aliéner (DIA) ne doit pas être confondu avec le registre des préemptions, qui, celui-ci peut être consultépar toute personne qui peut également en obtenir un extrait. Quelles informations sont renseigner dans ce registre des déclarations d'intention d'aliéner ?
La mairie peut exercer son droit de préemption pour réaliser un aménagement urbain d'intérêt général : la création de logements sociaux, la construction d'équipements collectifs ou une opération de renouvellement urbain par exemple.
Tout projet de mutation d'un bien agricole, y compris s'il s'agit des cas d'exemption, doit être notifié à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) au moins 2 mois avant la cession.
20 jours après le compromis de vente, le notaire a établi un état hypothécaire qui reprend les éléments relatifs à la situation juridique du bien, ainsi qu'un état des créances. Après 45 jours suivant le compromis, l'acquéreur fournit le justificatif de l'obtention de l'offre de prêt.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans. Si ce n'est pas le cas, c'est la Safer qui devient prioritaire.
Pour cela, il faut vérifier le PLU (plan local d'urbanisme) ou le POS (plan d'occupation des sols), consultables dans la mairie de votre commune. Ces documents vous permettent de déterminer si votre voisin peut vous céder à la vente une partie de son terrain.
Il donne la priorité à une commune pour acquérir un bien situé en zone urbaine ou à urbaniser. Concrètement, lorsqu'un propriétaire met sa maison ou son appartement en vente, la commune peut être prioritaire pour l'acquisition du bien en question.