La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L'accord de l'usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l'usufruitier conserve ses droits sur le bien.
La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, d'après un barème établi par l'administration fiscale. Exemple : si l'usufruitier a entre 71 ans et moins de 81 ans, la valeur de son usufruit correspond à 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 70 %.
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L'usufruitier a des droits et obligations. Le droit à l'usufruit est temporaire.
En principe, le droit de propriété qui comprend le droit de profiter, d'user et de disposer d'un bien appartient à une seule personne qui en est le propriétaire. Cependant, il est possible de diviser la pleine propriété en usufruit et en nue-propriété par le biais d'un acte juridique appelé démembrement de propriété.
• L'usufruitier occupe le bien
Il est exonéré d'imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières. En qualité d'occupant, l'usufruitier s'acquitte de la taxe d'habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
Les frais de notaire sont à régler par chacun des héritiers
Le passage devant un notaire est néanmoins obligatoire si le défunt avait fait un testament ou une donation (une donation entre époux par exemple), s'il possédait un bien immobilier ou encore si le montant de la succession est égal ou supérieur à 5 000 €.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
L'article 618 du code civil dispose que « l'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien ». En effet, l'usufruitier est tenu de procéder à l'entretien courant du bien.
L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixe dure jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l'âge fixé.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
L'usufruitier peut jouir du bien, mais il doit le conserver afin de pouvoir le restituer au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit. L'usufruit est en effet un droit temporaire. - Dans la plupart des cas, il est viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint au décès de son titulaire.
Homme et femme ne sont pas égaux en matière d'usufruit: si le taux de conversion était de 45,59% pour madame à 60 ans, il est de 39,74% pour monsieur au même âge. Il diminue aussi avec les années qui passent: d'un taux de 65,18% à 40 ans, madame descend à 56,09% à 50, et 39,70% à 65 ans.
L'article 1594 du même Code, quant à lui, prévoit que peuvent acheter tous ceux à qui la loi ne l'interdit pas. Il est donc possible de vendre un bien immobilier à un membre de sa famille. La famille s'entend au sens proche : père, mère, frère, sœur, enfants, petits-enfants, beaux-frères, belles-sœurs.
L'année de vos 70 ans, la valeur de l'usufruit s'élève encore à 40%. Elle est de 30% avant 81 ans révolus et 20% avant 91 ans révolus.
Article 619 du Code civil. – L'article 619 du Code civil dispose que « l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans ». Ce texte, par une formulation a contrario, plafonne à trente ans l'usufruit accordé à une personne morale.
Oui, le conjoint survivant peut vendre sa maison au décès de son partenaire, mais à condition d'obtenir l'accord des autres héritiers : dans le cas où le conjoint survivant a l'usufruit de la maison : il peut vendre si et seulement si l'ensemble des nus propriétaires (c'est-à-dire vos enfants) donnent leur accord.
L'usufruit peut prendre fin par la déchéance de l'usufruitier (cf. Quelles sont les droits et obligations du nu-propriétaire ?). Si l'usufruitier délaisse le bien durant 30 ans, son droit s'éteindra par prescription.
Durant l'usufruit, l'usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille, il doit assurer la garde et la conservation de la chose et l'entretenir. L'usufruitier n'est donc pas tenu des grosses réparations. Celles-ci incombent au nu-propriétaire.
La donation d'une entreprise
Faire don de ses parts ou actions de son entreprise avant 70 ans vous permettra de bénéficier d'un abattement fiscal de 75 % et d'une réduction de 50 % des droits de donation. Soumis à condition, ce dispositif fiscal est très avantageux pour vos descendants.
Chaque parent peut ainsi donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans qu'il y ait de droits de donation à payer. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants 200 000 € en exonération de droits. Cet abattement de 100 000 € peut s'appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans.
Pour des raisons d'optimisation fiscale, au passage de chaque décennie, il peut être opportun de donner la nue-propriété d'un bien de préférence juste avant votre anniversaire, soit à 60 ans plutôt qu'à 61, à 70, à 80 et à 90 ans.