Signer le compromis de vente chez le notaire permet d'authentifier l'acte, en lui donnant une force juridique qu'une signature sous seing privé (entre particuliers ou avec un professionnel de l'immobilier) ne confère pas.
C'est pour cette raison que le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu'il est signé sous seing privé ou dans une agence immobilière. En revanche, lorsqu'il est signé chez le notaire, ce dernier facture en moyenne 150 à 300 € pour frais de rédaction d'acte et c'est généralement l'acquéreur qui les paye.
L'étape du compromis de vente se profile à partir du moment où l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord "sur le prix et sur la chose", comme le dit le code civil. Concrètement, il intervient une fois que l'offre d'achat ou une des contre-propositions a été acceptée par l'autre partie, à l'écrit ou à l'oral.
Compromis de vente : l'acheteur n'est pas obligé de verser un acompte. L'acompte est en quelque sorte un usage entre les vendeurs et les acquéreurs : le vendeur demande généralement cette somme afin de s'assurer de la bonne foi de l'acheteur, il s'agit d'un gage de sécurité.
Lorsque vous signez le compromis devant notaire, c'est lui qui s'occupe de tout : rédaction de l'avant-contrat, vérification des pièces à annexer au contrat… et surtout, il est le garant de la validité de votre transaction sur le plan juridique.
Le délai entre la signature du compromis et l'acte de vente est d'environ 3 mois. Il est néanmoins possible de raccourcir ce délai ou de l'allonger en fonction des circonstances et de l'accord des parties. Acheter et vendre un bien immobilier prend donc du temps.
Généralement, la durée maximale de validité du compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois. A la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les 2 parties pour la signature de l'acte de vente définitif.
Par opposition à une promesse de vente, un compromis de vente est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu'il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d'indemnité mais engage à la fois le vendeur et l'acheteur à mener la transaction à son terme.
Dans la majorité des cas, la provision demandée par le notaire pour couvrir les frais liés aux formalités de la vente est supérieure au montant réel. Lors du décompte exact des frais, qui intervient plusieurs mois après la vente, le notaire rembourse alors le trop-perçu pour les frais de notaire.
Ce délai s'explique par plusieurs facteurs qui sont notamment le rassemblement de tous les documents nécessaires au dossier ainsi que la réalisation des conditions suspensives. En effet, pour conclure une vente le notaire doit disposer de tous les documents nécessaires.
Le vendeur peut refuser ou accepter cette offre, mais à partir du moment où l'offre est acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière et se rétracter. Il s'engage alors à vendre son bien à l'acquéreur, qui a formulé son offre d'achat et à signer le compromis de vente avec lui.
Il est d'usage que le vendeur demande à l'acheteur de verser une partie du prix (comprise le plus souvent entre 5 et 10% du prix du bien) lors de la signature du compromis. En réalité, il n'existe pas de seuil minimal, mais il est prudent de toujours demander une somme qui fixe l'engagement des parties.
20 jours après le compromis de vente, le notaire a établi un état hypothécaire qui reprend les éléments relatifs à la situation juridique du bien, ainsi qu'un état des créances. Après 45 jours suivant le compromis, l'acquéreur fournit le justificatif de l'obtention de l'offre de prêt.
Seule une petite partie de la somme que vous verserez au notaire va constituer ses émoluments ou honoraires. Si vous décidez de faire appel à deux notaires, ils vont partager ces mêmes émoluments. Pour rappel, c'est l'acheteur qui va payer l'intégralité des frais de notaire.
Une fois signé, le compromis de vente (ou tout acte même s'il porte un autre nom) est envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les frais liés à l'acquisition ou à la vente d'un bien immobilier ne sont pas déductibles des impôts. Il n'est donc pas possible de déduire fiscalement les débours, les émoluments du notaire ou les droits et taxes collectés par celui-ci pour le compte de l'État.
Par exemple, si vous achetez un appartement ancien à 200.000 €. Les émoluments du notaire s'élèvent à : 200.000 € x 0,799 % = 1.598 € auxquels il faut ajouter 397,25 €, soit 1.995,25 € au total.
L'acquéreur d'une maison ou d'un appartement devra prévoir de payer les frais de notaire liés à cette transaction. Celui-ci doit être en mesure de régler la proportion suivante : 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf ; 7 à 8 % du prix de vente pour un bien immobilier ancien.
Il arrive parfois que le Notaire fasse « trainer » une succession. Cette situation dans laquelle le temps de règlement de la succession est anormalement long peut être due à un certain ressenti du Notaire : celui d'un défaut d'accord des héritiers et successibles sur les conditions de règlement de la succession.
Dans le compromis : pas plus de 45 jours après la signature
Ce délai est généralement de 45 jours, et signifie que l'acheteur a 45 jours pour obtenir son contrat de prêt, sans quoi une clause suspensive annulera le compromis de vente. Il faut donc faire vite !
Pour accélérer la signature de l'acte authentique, il est conseillé d'établir le dossier au plus vite et, parfois, de choisir le même notaire pour les deux parties.