Lorsque le viager est libre, le bien est non occupé. Cela permet à l'acheteur de s'y installer ou encore de le louer. Ce second type de viager peut également être « loué » si le bien avait déjà été mis en location par le vendeur. Sachez que ce type de transaction reste assez rare (environ 5% des ventes viagères).
Pour rappel, contrairement à un viager libre, le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) pour un viager occupé, l'acheteur ne peut donc pas habiter ou louer le bien.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit : Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.
Ils sont réglés par l'acquéreur mais ne reviennent pas au vendeur. Cela signifie que lors de la signature de la vente chez le notaire, le vendeur réglera à la comptabilité de l'étude un montant d'environ 54 000 €.
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
La loi n'impose pas d'âge minimum pour vendre en viager
En théorie, il est tout à fait possible de vendre un bien en viager à n'importe quel âge. Mais en pratique, vous risquez d'avoir du mal à trouver un acheteur ! Et pour cause, celui-ci devrait alors vous verser une rente jusqu'à votre dernier souffle.
Vous pouvez vendre un bien immobilier à vos enfants
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
L'achat en viager
Investissement bénéficiant d'un cadre fiscal particulièrement avantageux. Investissement sécurisé dans la pierre. Placement souple et rentable, qui permet aux acquéreurs de se constituer un patrimoine immobilier à leur rythme, sans recours au crédit bancaire.
Les modalités de restitution du bien acheté en viager (restitution des clés et enlèvement des meubles de l'appartement) sont prévues au contrat (acte authentique de vente). Le décès du vendeur signe la cessation du droit d'usage et d'habitation. A partir de ce moment, l'acquéreur récupère la jouissance du bien.
Comme son nom l'indique, le viager mixte combine viager occupé et viager libre. Concrètement, un même bien est divisé en deux parties indépendantes, dont l'une reste en jouissance du vendeur (partie occupée) et l'autre est à la disposition de l'acheteur (partie libre).
La location-vente, que l'on appelle également location-accession, permet d'accéder progressivement à la propriété. Cela consiste à trouver son bien et à le louer pendant une période dite de jouissance, dont la durée est préalablement définie dans le contrat. La location-vente concerne tous les types de biens.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le viager sans rente lui permet d'emprunter pour payer le bouquet. En effet, il n'y a pas d'hypothèque de premier rang sur le bien car il n'y a pas de versement de rentes viagères. Il n'y a pas de risque financier lié à la longévité du vendeur. Il n'y a pas d'indexation de la rente viagère.
C'est LE grand avantage d'acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu'au décès du vendeur puisque le viager est occupé. Pour compenser, le prix d'achat est décoté, en fonction de l'âge et du sexe du vendeur. Le bouquet est ensuite calculé sur le prix de vente moins la décote.
Est-ce qu'une SCI peut acheter en viager ? Une SCI peut acheter en viager. Cette opération n'est pas contraire aux dispositions du Code civil en la matière.
Une rente viagère est une somme d'argent fixée à l'avance et versée périodiquement (mensuellement, trimestriellement, annuellement) à un bénéficiaire jusqu'à son décès.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé. Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers. Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu.
Le viager libre sans bouquet est tout simplement l'achat d'un bien immobilier sans dépôt d'argent initial : Le fameux bouquet. En d'autres termes, l'acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.
Le calcul du bouquet pour le viager est libre, il représente en général 20 à 30% de la valeur vénale du logement. En reprenant notre exemple, considérons que Mr Durand peut demander un bouquet de 200 000 euros afin de répondre à ses besoins de trésoreries.