Le viager est aussi une solution intéressante pour les acheteurs n'ayant pas accès au crédit immobilier (ou qui ne veulent pas y recourir). L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
POURQUOI ACHETER UN BIEN EN VIAGER ? Acheter en viager peut être un bon moyen pour accéder à la propriété sans avancer des fonds importants. En contrepartie, l'acheteur (débirentier) doit verser une rente au vendeur (crédirentier). Cette rente viagère se termine le jour du décès du vendeur.
Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste. L'acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.
En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère devient dissuasif pour l'acquéreur (plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée).
Le montant du bouquet est donc librement fixé entre le vendeur en viager et l'acheteur. Il s'agit d'une négociation entre les parties. En moyenne, le montant de ce bouquet est fixé à 30 % du prix total du bien immobilier faisant l'objet de la vente en viager.
La particularité du viager réside dans la rente que verse le débirentier au crédirentier. En signant l'acte de vente, l'acheteur s'engage à verser une rente à vie au vendeur. Celle-ci ne prend fin qu'au décès de ce dernier.
L'achat en viager
Investissement bénéficiant d'un cadre fiscal particulièrement avantageux. Investissement sécurisé dans la pierre. Placement souple et rentable, qui permet aux acquéreurs de se constituer un patrimoine immobilier à leur rythme, sans recours au crédit bancaire.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
Avantages et risques du viager
En effet, c'est le crédirentier qui supporte les charges courantes, les dépenses d'entretien et la taxe d'habitation. Par contre, l'acquéreur, en tant que propriétaire du bien, supportera généralement les frais liés aux grosses réparations, ainsi que la taxe foncière.
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Vous pouvez vendre un bien immobilier à vos enfants
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Négocier le bouquet et la rente viagère
Le bouquet versé le jour de la s'envisage avec précaution. De prime abord, un faible montant semble préférable pour l'acheteur. Sauf que dans ce cas, pour conserver l'équilibre global du contrat, les rentes seront mécaniquement augmentées.
Il se calcule donc comme étant le ratio des loyers annuels bruts sur la valeur de marché du bien. Ainsi, si votre bien immobilier est évalué à 200 000€ et qu'il génère des loyers de 12 000€ à l'année (loyer mensuel de 1 000€), le rendement locatif brut est de 12 000€ / 200 000€ = 6%.
quels sont les avantages de la rente viagère ? La rente viagère permet de percevoir des revenus réguliers et garantis jusqu'à son décès, quel que soit l'âge du décès. C'est un avantage très intéressant quand on sait que l'on vit de plus en plus longtemps et que l'on s'expose au risque de dépendance.
La pension peut être suspendue ou supprimée en fonction de l'évolution de la situation, et donc de l'état de santé de la personne qui la perçoit. Seront par exemple pris en compte une reprise du travail ou la perception de nouveaux revenus. La rente d'invalidité n'est donc pas viagère.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Le viager sans rente lui permet d'emprunter pour payer le bouquet. En effet, il n'y a pas d'hypothèque de premier rang sur le bien car il n'y a pas de versement de rentes viagères. Il n'y a pas de risque financier lié à la longévité du vendeur. Il n'y a pas d'indexation de la rente viagère.
Lors de la vente d'un viager libre, la vente se fait en pleine propriété. Le débirentier dispose alors immédiatement du bien pour l'occuper ou le louer. À l'inverse, dans le cas d'un viager occupé, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit au profit du vendeur.
Lorsque le viager est libre, le bien est non occupé. Cela permet à l'acheteur de s'y installer ou encore de le louer. Ce second type de viager peut également être « loué » si le bien avait déjà été mis en location par le vendeur. Sachez que ce type de transaction reste assez rare (environ 5% des ventes viagères).
Le viager libre sans bouquet est tout simplement l'achat d'un bien immobilier sans dépôt d'argent initial : Le fameux bouquet. En d'autres termes, l'acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.