Quand une SCI est assujettie à l'IS, le mécanisme sera le suivant : La SCI va collecter de la TVA sur les loyers qu'elle encaisse auprès des locataires. Elle restituera ces montants à l'administration fiscale au moment des déclarations de TVA.
L'option de la SCI pour la TVA est intéressante lorsque la société réalise des dépenses importantes. En effet, comme indiqué dans l'exemple ci-avant, récupérer la TVA sur les frais de fonctionnement et d'entretien des biens immobiliers permet de s'offrir un crédit de TVA.
Le principal avantage de l'option de TVA pour une SCI réside dans le fait qu'elle rend possible la déduction de cette taxe collectée avec les loyers sur d'autres frais. Cette option est particulièrement avantageuse quand la SCI effectue de nombreuses dépenses elle-même soumises à la TVA.
La SCI se voit facturer la TVA lors de l'achat de matériel ou de prestation de services, il existe des taux de TVA réduits de 5,5% ou de 10% applicables dans certaines situations. Par ailleurs, une SCI peut être assujettie à la TVA dans le cas d'une location à usage professionnel.
Conserver le bien durant 20 ans
Pour récupérer le montant de la TVA versé au promoteur, vous devez néanmoins respecter une condition importante : conserver le bien loué pendant au moins 20 ans. La TVA devra alors être mise sur les loyers durant ces deux décennies.
Une SCI qui loue des biens nus à usage professionnel est exonérée de TVA. Toutefois, elle a la possibilité d'opter pour l'assujettissement à la TVA (voir point 3). Une SCI qui loue des biens aménagés à usage professionnel est assujettie de plein droit à la TVA.
Baisse de la valeur des biens transmis
C'est un avantage fiscal important en faveur des SCI. Quand un bien immobilier est transmis, la valeur prise en compte ne tient pas compte des dettes bancaires. Une maison à 250000 € sera taxée pour 250000 € même s'il reste un crédit immobilier de 100000 € à rembourser.
NON, elle ne le peut pas : une SCI a un but civil, et ne peut en aucun cas, faire des actes de commerce, et ne peut pas par conséquent, facturer des honoraires... SCI et meublés. Une SCI peut-elle louer ses locaux ou appartements meublés (ou chambres meublées, gîte rural, appartements saisonniers meublés, etc...
L'impôt sur le revenu est le régime d'imposition appliqué par défaut pour les SCI. Il s'agit d'une imposition applicable aux particuliers. Les plus-values réalisées en SCI à l'IR sont imposées sous la fiscalité des plus-values immobilières.
NON, vous ne le pouvez pas. Cette opération est commerciale, ce qui est interdit pour une SCI.
et une SAS peut avoir une activité commerciale contrairement à une SCI. Par ailleurs, la SCI étant une société civile, elle ne peut pas exercer d'activité commerciale, alors que la SAS, elle, peut exercer tous types d'activités. En clair, une SCI ne peut pas gérer des commerces (boutique, restaurant, hôtel…).
Le déficit foncier en SCI
Enfin, il est possible de réduire ses impôts grâce à la technique du déficit foncier. Ce dispositif de défiscalisation s'applique aux locaux d'habitation anciens en vue d'y faire des travaux. Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros.
Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l'IR. Elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.
Afin que l'argent de la SCI passe dans le patrimoine personnel, il faut que les associés se versent des dividendes. Cette possibilité est actée au moment de l'approbation des comptes de la SCI lors d'une assemblée générale une fois le bilan comptable effectué.
Le propriétaire doit payer la taxe foncière et c'est donc la SCI qui va devoir la supporter. On retrouve malgré tout une situation où la SCI peut demander aux associés vivants dans le bien de rembourser la taxe foncière : lorsque l'occupation par ces derniers est à titre gratuit.
Quels sont les inconvénients d'une SCI ? Une SCI est compliquée à créer mais aussi à gérer : il faut tenir une comptabilité, des assemblées générales, rédiger des statuts, etc. Ces formalités entraînent également des coûts. Autre inconvénient, il faut savoir que la responsabilité des associés n'est pas limitée en SCI.
En moyenne, un expert-comptable en SCI coûte entre 500 € et 1 500 € par an (tout dépend de la taille de la SCI, de son régime d'imposition, du choix de l'expert-comptable, etc.).
La création d'une SCI familiale peut entraîner des tensions familiales en cas de désaccord sur la gestion des biens immobiliers, et la vente des parts sociales peut être compliquée. De plus, les frais de création et de gestion d'une SCI familiale peuvent être élevés.
Par défaut, la SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes, dont les résultats sont en principe imposés à l'IR. L'imposition étant réalisée, pour la totalité du résultat, entre les mains des associés, en fonction des droits qu'ils possèdent dans la société. Mais ce régime d'imposition n'est pas obligatoire.
Le chiffre d'affaires annuel maximal pour bénéficier du régime de la franchise en base de TVA en 2021 est de : 34 400 € de chiffre d'affaires pour les prestations de services et les professions libérales ; 85 800 € de chiffre d'affaires pour les activités de commerce et d'hébergement.
Afin d'obtenir le remboursement ou la remise de la seule TVA perçue par l'administration des douanes, vous devez déposer une demande auprès de la direction régionale des douanes territorialement compétente.
Si vous souhaitez récupérer la TVA qui vous été facturée, vous avez l'obligation d'enregistrer les acomptes sur travaux dès que vous les régler aux entrepreneurs sans attendre qu'ils émettent leur facture définitive.
Le démembrement est un autre dispositif d'optimisation fiscale d'une SCI. Cette solution consiste à diviser les droits sur le bien immobilier en deux parties : l'usufruit (la jouissance du bien) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien).