Le partage amiable suppose en principe l'accord et la présence de tous les indivisaires. Si tel n'est pas le cas et qu'un indivisaire ne se manifeste pas, un copartageant par le biais de son avocat peut le mettre en demeure, par acte d'huissier, de se faire représenter au partage amiable par une personne de son choix.
Si l'actif successoral est compris entre 6500 et 17 000 euros, les frais de notaire constituent 2,0625% du montant total. Entre 17 000 et 60 000 euros de valeur des biens, les frais de notaire sont de 1,375 %. Au-delà de 60 000 euros, les frais représentent 1,03125 % du montant total.
Renoncer à l'usufruit : un acte notarié est nécessaire
En pratique, on va signer chez le notaire un « acte de renonciation à l'usufruit ». Pour un logement, on règle la taxe de publicité foncière (0,715 % de la valeur de l'usufruit cédé) plus 0,1 % de contribution de sécurité immobilière.
En principe, le droit de propriété qui comprend le droit de profiter, d'user et de disposer d'un bien appartient à une seule personne qui en est le propriétaire. Cependant, il est possible de diviser la pleine propriété en usufruit et en nue-propriété par le biais d'un acte juridique appelé démembrement de propriété.
La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L'accord de l'usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l'usufruitier conserve ses droits sur le bien.
Par principe, pour vendre un bien en indivision, il faut l'accord de chaque indivisaire (Propriétaire). Un indivisaire ne peut alors, seul, prendre l'initiative de mettre le bien en vente sans l'accord des autres.
Indivision : une sortie libre et à tout moment
En tant qu'héritier, vous avez donc la possibilité de sortir d'une indivision en demandant le partage de la succession afin de recevoir votre part d'héritage. En principe, vous pouvez exercer cette faculté à tout moment, sans avoir à en justifier la raison.
L'acheteur devra payer les frais, mais il ne doit pas les droits de mutation. Par contre, il doit acquitter d'un droit de partage de 2,5 %. Si vous vendez votre part à un tiers, les autres co-indivisaires peuvent utiliser leur droit de préemption, c'est-à-dire, acheter votre part à la place de votre acheteur.
Pour mettre en œuvre la sortir de l'indivision, le coïndivisaire pourra solliciter l'aide d'un avocat spécialisé en droit des successions. Professionnel libéral, l'avocat prête le serment de défendre les intérêts de ses clients avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité.
Autre avantage de la SCI en comparaison avec le régime de l'indivision au moment de la transmission du patrimoine : l'associé peut organiser la succession de ses parts SCI suite à son décès de manière à éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession élevés, sans lui-même payer de droits de donation.
Dans la pratique notariale, la licitation est l'acte par lequel un indivisaire achète les parts d'autres indivisaires. La licitation peut faire cesser l'indivision si aux termes de cet acte l'indivisaire-acquéreur devient propriétaire de toutes les parts indivises.
Comment sortir de l'indivision ? Il existe 3 solutions pour mettre fin à l'indivision : la vente du bien en indivision, le partage des biens indivis, ou encore la vente des parts d'un co-indivisaire au sein de l'indivision.
En cas d'indivision, un indivisaire peut demander au juge l'autorisation de conclure seul un acte pour lequel, en principe, le consentement d'un autre coindivisaire serait nécessaire. Cette autorisation peut être accordée si le refus de l'autre co-indivisaire met en péril l'intérêt commun (article 815-5 du Code civil).
La rupture de l'indivision pourra se faire soit de façon amiable, soit par voie judiciaire. Un partage relativement forcé, de la part des indivisaires les plus importants, peut aussi avoir lieu. Cependant, dans un cadre purement successoral, il faut noter que la rupture de l'indivision aura lieu avec le partage.
Un indivisaire peut céder sa part indivise, soit à titre onéreux (dans le cas d'une vente), soit à titre gratuit dans le cas d'un legs ou d'une donation).
Tentez le partage de l'indivision à l'amiable
Il est toujours préférable que les copartageants se réunissent de manière privée, et discutent de la répartition des biens de l'indivision. Dans tous les cas, le notaire chargé de la succession réunira les héritiers afin de connaître leur situation.
Pour sortir de l'indivision et vendre la maison, tous les héritiers doivent donner leur accord de vendre. En cas de refus d'un héritier de vendre un bien en indivision successorale, il est possible de saisir le tribunal pour démontrer que la vente du bien est conforme à l'intérêt commun de l'indivision.
Autrement dit, lorsqu'un autre indivisaire veut céder ses parts, il est prioritaire. Si un indivisaire a trouvé un acheteur extérieur par exemple, il doit d'abord proposer ses parts au même prix aux autres indivisaires et leur laisser un délai raisonnable pour prendre une décision.
Vous avez également la possibilité de vendre vos parts pour sortir de l'indivision. Vous devez alors proposer la vente de vos parts aux autres membres de l'indivision. S'ils ne souhaitent pas les acheter, vous pouvez les proposer à une personne extérieure.
La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, d'après un barème établi par l'administration fiscale. Exemple : si l'usufruitier a entre 71 ans et moins de 81 ans, la valeur de son usufruit correspond à 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 70 %.
La succession de l'usufruitier dépend de la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit, fixée par un barème administratif. Ce barème varie en fonction de l'âge, et est égal à 10% de la pleine propriété pour un usufruitier de plus de 91 ans ou plus et 90% de la pleine propriété pour un usufruitier de moins de 21 ans.