Étape obligatoire de la construction, la viabilisation d'un terrain consiste à le raccorder à l'électricité, au gaz, à l'eau, au téléphone et au réseau d'assainissement. En fonction de la localisation du terrain et des conditions d'accès, le coût de la viabilisation d'un terrain peut varier du simple au double.
C'est au propriétaire du terrain, qu'il s'agisse d'un particulier, d'un lotisseur ou d'un promoteur immobilier, d'entreprendre les démarches de viabilisation. Il doit aussi prendre en charge le coût des travaux et coordonner la réalisation de ceux-ci lorsqu'ils font intervenir plusieurs entreprises.
Cette opération consiste à procéder au raccordement à l'ensemble des services nécessaires pour la vie courante, à savoir : le raccordement au réseau électrique, le raccordement à l'eau et au gaz, l'assainissement du terrain, le raccordement téléphonique.
Si vous souhaitez viabiliser un terrain, c'est-à-dire le raccorder aux différents réseaux publics (assainissement, téléphone, eau potable, électricité), vous devez vous adresser à la mairie de la commune dans laquelle se situe votre parcelle. Sur place, vous pourrez consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Les terrains non viabilisés affichent souvent un prix très attractif comparés aux parcelles déjà viabilisées des lotissements. Pour autant, les coûts de viabilisation peuvent être très importants avec une fourchette allant de 6 000 à 15 000€ selon les configurations.
La principale différence entre la constructibilité et la viabilité est : la première concerne la faculté du terrain à recevoir des travaux de construction alors que la seconde a trait sur l'habitabilité du futur logement.
La loi concernant la viabilisation d'un terrain est claire. Elle n'oblige pas les propriétaires de faire cette opération. Cependant, dès que le terrain est utilisé pour une construction, alors elle devient obligatoire. Tous les raccordements nécessaires doivent être réalisés avant la construction d'une maison.
Le prix du terrain non viabilisé est donc très inférieur à celui du terrain constructible raccordé. La différence peut aller jusqu'à 50 %. Mais la somme des travaux et des diverses démarches peut rapidement faire oublier cette économie de départ.
Il n'existe aucune loi nationale imposant une surface minimale du terrain lors de la construction d'une maison. Concrètement, cela signifie que vous pouvez prévoir de construire sur un terrain de 100 m² ou moins selon la commune, mais la surface de la maison que vous ferez construire devra être prévue en conséquence.
L'acheteur d'un terrain non viabilisé devra alors contacter la société des eaux, ERDF et GRDF (ou les gestionnaires des réseaux locaux) ainsi que la mairie pour le raccordement au réseau tout-à-l'égout. Sur ce dernier point, il est possible d'opter alternativement pour une fosse septique.
On estime que les prix d'un terrain non viabilisé sont aux alentours de 50 euros à 500 euros du mètre carré. En immobilier, on compte toujours en mètre carré. Le prix est donc changeant et oscille selon certains critères.
À qui adresser la demande de viabilisation ? Pour faire raccorder un terrain non viabilisé, vous devez vous rendre à la mairie de la commune sur laquelle le terrain est situé.
Le terrain que vous vendez doit être constructible, viabilisé, délimité. Un terrain constructible est apte à recevoir et à supporter une construction. Son sous-sol doit être en capacité de supporter le poids et les charges de la future construction.
Pour viabiliser votre terrain et obtenir l'accès à l'électricité, il vous suffit d'adresser une demande de raccordement électrique à ENEDIS. Vous pouvez le faire directement en ligne via le formulaire dédié sur le site ENEDIS-Connect.
Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus simple reste de demander une modification du PLU au maire de la commune où se trouve le terrain.
On peut tout à fait habiter à l'année dans un mobil-home sur un terrain constructible. Mais il est alors considéré comme un logement et doit changer de statut. Moins de 20 m2 de surface ? Vous devez faire une déclaration préalable de travaux en mairie, comme le prévoit le Code de l'urbanisme.
Un terrain viabilisé prend ainsi de la valeur, notamment en vue d'une prochaine revente. L'opération visant à viabiliser un terrain peut alors s'analyser en un acte de gestion normale de sa propriété. En effet, les travaux de viabilisation supposent qu'on soit au préalable juridiquement propriétaire du terrain.
La viabilisation consiste à prévoir un confort élémentaire à la future habitation. Il s'agit donc d'un raccordement aux réseaux collectifs : assainissement, eau, électricité, gaz, téléphone.
Les VRD (Voierie et Réseaux Divers) rassemblent les différents raccordements et branchements réalisés sur un terrain pour qu'il soit viabilisé : voies d'accès, alimentation en eau, en électricité, en télécommunication. Le terrain, à l'origine nu, est dit équipé, une fois ces réalisations faites.
En moyenne, on considère qu'un terrain non constructible est 20 fois moins cher qu'un terrain à construire ! Cela signifie que le coût d'un m² de terrain non constructible peut se situer sous les 1 euro ! En moyenne, on considère que la majorité des terrains non constructibles coûtent entre 0,50 et 10 euros du m².
Vous pourrez ainsi faire l'acquisition de votre terrain constructible et viabilisé sans construire immédiatement votre futur logement. Néanmoins, sachez que lorsque vous avez obtenu le permis de construire, vous disposez d'un délai de 2 ans pour faire bâtir votre maison.