Quel est le calcul de la plus-value sur un terrain ? Le calcul de la plus-value sur un terrain revient donc à soustraire le prix d'achat du terrain du prix de vente. Ce montant est positif lorsque ce dernier est plus élevé que le prix consenti au moment de l'acquisition, et c'est alors que l'on parle de plus-value.
Il est possible de bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value immobilière, si dans les 24 mois suivant la transaction, vous vous engagez à réinvestir la somme perçue grâce à la vente de votre terrain dans une résidence principale. De manière générale, votre engagement doit être inscrit dans l'acte de vente.
Au-delà de la 8ème année suivant celle où le terrain est devenu constructible, un abattement de 10 % par an est appliqué sur le montant de la plus-value. Puis la plus-value est taxée au taux de : 5 % de la plus-value, si cette dernière représente entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition.
L'impôt sur le revenu est de 19% et s'applique sur la plus-value imposable de 72 480 €. Il faut payer 72 480 * 19% = 13 771 €. Les prélèvements sociaux sont de 17.2% à payer sur l'autre base imposable de 102 038 €. Il faut aussi payer 17.2% * 102 038 = 17 551 €.
Pour un terrain rendu constructible en 2013 : Si la vente a lieu entre 2017 et 2020, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value. Si la vente est réalisée entre 2021 et 2029, la taxe est réduite de 10 % chaque année. Si la vente est effectuée à partir de 2030, le cédant ne paye plus de taxe.
Le délai de vente du terrain ou de la maison doit se faire sur 18 mois et même au-delà. Il ne faut surtout pas improviser, car le promoteur immobilier cherchera à se procurer les droits qui lui permettront de construire à nouveau sur le terrain un bien immobilier neuf.
vos frais d'acquisition (les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement…), évalués forfaitairement à 7,5% de votre prix d'achat ou retenus pour leur montant réel; et sous conditions, les travaux dits de (re)construction, agrandissement, amélioration (mais pas d'entretien) réalisés par une entreprise.
Depuis le 1er septembre 2014, l'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exonération complète des plus-values au titre des prélèvements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans.
Diviser un terrain : calcul de la plus-value d'une parcelle
À ce prix il faut ajouter les frais d'acquisition (frais de notaires) ainsi que les frais à régler lors de la division du terrain. Il suffit ensuite de diviser cette somme par le nombre de mètres carrés de votre terrain (avant division).
Si vous êtes exproprié de votre terrain pour cause d'utilité publique, votre plus-value est exonérée d'impôt si vous remployez au moins 90% de l'indemnité d'expropriation pour acquérir ou faire construire un autre bien immobilier sous 12 mois.
La plus-value sur la vente d'un terrain est aujourd'hui imposée à hauteur de 19%, au titre de l'impôt sur le revenu. L'impôt sur la plus-value vous sera prélevé au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire et est donc naturellement déduit du prix de vente.
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée : au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Achat d'un terrain
Rappelons-nous du principe : toutes les ventes immobilières sont taxables, sauf exception. Ce principe s'applique également aux terrains. En conséquence, si le terrain appartient à un promoteur qui en détient plusieurs, la vente sera taxable.
Or, l'un des moyens permettant de diminuer le montant du gain imposable, et donc de l'impôt, consiste à augmenter le prix d'achat de divers frais et charges, tels que, par exemple, les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration que vous avez fait réaliser, par une entreprise, sur le ...
Quel que soit le montant de votre plus-value, elle est systématiquement exonérée d'impôt si le montant de votre quote-part détenue ne dépasse pas 15 000 €. Cela peut être le cas d'époux, d'un usufruitier et d'un nu-propriétaire, ou de plusieurs propriétaires en indivision.
Les frais liés à l'acquisition ou à la vente d'un bien immobilier ne sont pas déductibles des impôts. Il n'est donc pas possible de déduire fiscalement les débours, les émoluments du notaire ou les droits et taxes collectés par celui-ci pour le compte de l'État.
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Pour calculer une plus-value immobilière, il suffit de faire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition puis d'appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Enfin, il convient d'appliquer le taux forfaitaire de l'impôt de 19% et les prélèvements sociaux de 17,2%.
Quelles sont les obligations du vendeur et de l'acheteur ? Lors d'une transaction immobilière, le vendeur est tenu à une obligation d'information, de délivrance du bien, de garantie contre l'éviction, de conformité par rapport au bien décrit au vendeur et de garantie des vices cachés.
Pour sceller la vente d'un bien immobilier, le notaire doit percevoir ce que l'on appelle les « frais de notaire », qui sont payés par l'acquéreur et qui sont, en réalité, composés essentiellement de taxes qu'il va reverser à l'Etat.
Les frais de notaire permettent donc de le rembourser. Ils correspondent à environ 1 % du prix total du terrain, soit en moyenne 1 200 €, auxquels s'ajoutent 80 € pour la contribution de sécurité immobilière. Les honoraires et émoluments correspondent à la rémunération effective du notaire.
La rentabilité de l'achat d'un terrain constructible correspond à la plus-value réalisée. Après abattement, celle-ci est imposée à 19 % sur l'IR et à 17,2 % dans l'assiette des prélèvements sociaux.