Quel statut choisir ? Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée : statut LMNP : lorsque les revenus sont inférieurs à 23.000 € statut LMP : lorsque les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 €
si vous percevez 24 000 € via la location et que vous percevez 30 000 € de salaire par an, vous êtes LMNP ; si vous percevez 24 000 € via la location et que vous percevez 10 000 € de salaire par an, vous êtes LMP.
Un propriétaire sous le régime des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) bascule au régime des Locations Meublées Professionnelles (LMP) lorsqu'il cumule les trois critères suivants : les loyers annuels dédiés à la location meublée et encaissés par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 euros.
Rappel du statut de LMNP
Le statut LMNP : lorsque l'une des deux conditions du statut de LMP n'est pas remplie, c'est-à-dire soit les revenus générés par cet investissement s'élèvent à moins de 23.000 € et/ou que cela représente moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Qui peut bénéficier du statut LMNP ? Tous les contribuables domiciliés en France peuvent obtenir le statut de LMNP s'ils sont propriétaires particuliers, s'ils mettent en location un bien meublé et si leurs recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € / an.
Pour louer sous statut LMNP, il ne faut pas que les revenus locatifs dépassent la moitié de vos revenus totaux, ni un montant maximum de 23 000 € par an.
Le statut de LMNP
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu'un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Sont considérés comme professionnels les propriétaires qui remplissent les deux conditions suivantes : Le total des loyers des locations meublées dépasse 23 000 € par an ; Les loyers encaissés sont supérieurs aux autres revenus du foyer.
LMNP : les avantages fiscaux. En location meublée non professionnelle, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.
Les revenus tirés d'une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux: Le régime Micro Bic : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme.
Pour cela, le chiffre d'affaires ne doit pas dépasser 90 000 €, pour avoir une exonération sur la totalité de la plus-value. Il est possible de bénéficier d'une exonération partielle lorsque le CA se situe entre 90 000 € et 126 000 €.
Les locaux loués meublés sont soumis aux impôts suivants : Taxe foncière, Cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire. Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €
Pour basculer vers le statut LMP, il faut que le propriétaire, ou au moins un membre de son foyer fiscal, soit inscrit dans le Registre des Commerces et des sociétés (RCS). Il faut également que le revenu locatif du propriétaire soit supérieur à 23 000 € par an.
Qu'est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Cette activité ne constitue pas l'activité principale du bailleur. Il s'agit davantage d'un complément de revenus.
La détermination de votre régime d'imposition se fait en deux étapes. Il convient de déterminer : en premier lieu, le type d'imposition de vos bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) ; en second lieu, votre régime d'imposition (micro-entreprise ou régime réel).
En prenant en compte la fiscalité très avantageuse d'une location meublée et les loyers qui sont jusqu'à 30% plus élevés, on arrive très vite à un taux de rentabilité qui n'a plus rien à voir avec celui des locations vides.
Calcul de l'impôt si vous louez meublé au réel :
Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d'imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l'impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €.
Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values peuvent être exonérées d'impôts sur le revenu sous réserve de remplir 2 conditions : l'activité est exercée depuis plus de 5 ans. les loyers encaissés (moyenne des 2 dernières années) sont inférieurs à 90 000 € HT.
Ceux qui souhaitent rester LMNP doivent veiller à conserver des revenus d'activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée ou faire en sorte que leurs revenus de location meublée restent inférieurs à 23 000€.
Un bail commercial vous engage dans la durée
Le bail commercial en LMNP est un engagement à long terme. Il est signé pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable, avec possibilité de résiliation tous les trois ans le cas échéant, d'où son autre appellation « bail 3 6 9 ».
Pour faire votre demande de statut LMNP, vous devez vous tourner vers un centre de formalités des entreprises (CFE). Ce type de démarche liée à un investissement dans une location meublée est géré par le Greffe du Tribunal de Commerce affilié à votre bien immobilier.
Il est tout à fait possible de louer un appartement en meublé et un autre en vide. Les revenus issus de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, tandis que les revenus de la location vide sont des revenus fonciers. Ainsi, il faut effectuer deux déclarations fiscales différentes.
C'est le locataire du logement meublé au 1er janvier qui doit payer la taxe d'habitation. Ce logement doit être réservé à l'usage personnel du locataire et rester à sa disposition de manière permanente, même pendant ses absences.
La rentabilité sera déterminée par le quotient entre le montant des loyers annuels hors charges et le prix d'acquisition du bien. En multipliant par 100 le résultat obtenu, on exprime alors la rentabilité brute en pourcentage.
Les cotisations sociales des loueurs en meublé professionnel
Le coût des cotisations et contributions sociales est de l'ordre de 43 % des bénéfices imposables. Quand ceux-ci sont nuls ou déficitaires, le cotisant est redevable d'une cotisation minimale d'environ 1 145€.