Un site internet officiel, encadrementdesloyers.gouv.fr, leur permet d'identifier rapidement si leur loyer respecte ce plafonnement des prix à la location issu de la loi Alur sur le logement.
Pour en savoir plus sur l'encadrement de l'évolution des loyers et connaître les territoires concernés, vous pouvez consulter le site du ministère en charge du logement ou de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
Pour calculer le loyer mensuel, il suffit de multiplier le loyer de référence majoré par la surface habitable du logement. Vous obtenez ainsi le loyer hors charges du logement. Les charges mensuelles sont donc à ajouter à ce loyer.
La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Un loyer d'un tiers du salaire est généralement conseillé. Ainsi par exemple, pour louer un appartement au loyer de 800 €, un salaire de 2800 € serait exigé.
Règle des 30% (ou 35%)
Dans l'idéal, les dépenses locatives ne devraient pas dépasser 30 % de notre revenu mensuel (en tenant compte de toutes les autres dépenses). Concrètement, cela se traduit comme suit : pour un salaire de 1 500 euros par mois, le prix de la location d'un appartement ne doit pas dépasser 450 euros.
Le propriétaire d'un logement du secteur privé peut augmenter le loyer 1 fois par an (révision annuelle) si le bail le prévoit (clause de révision). Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail.
Si vous recevez un avis d'augmentation de loyer, vous avez le droit de refuser la hausse si elle vous semble abusive, et de demeurer dans votre logement. Quelque soit la durée du bail, votre propriétaire ne peut le modifier qu'une seule fois par 12 mois.
Le bailleur peut aussi vérifier la solvabilité locataire en vérifiant l'avis d'imposition de celui-ci. Grâce au numéro de référence fiscal du locataire, le bailleur peut vérifier en ligne si le montant total de ses revenus annuels correspond à celui qu'il a communiqué sur son avis d'imposition.
Propriétaires et agences immobilières estiment généralement qu'un loyer ne doit pas dépasser 33 % ou 35 % des revenus du locataire au maximum, soit environ un tiers de ses ressources.
Effectivement, votre propriétaire n'a pas de droit de réviser rétroactivement le loyer. C'est interdit depuis la loi ALUR de 2014. Les augmentations non réalisées sont définitivement perdues pour le propriétaire. Il ne peut donc réviser qu'à partir de l'indice T1 de 2020, sur la base de 815€ (dernier loyer révisé).
Certains propriétaires pensent en effet que tout mois entamé est dû. Or il n'en est rien. Le bailleur ne peut pas exiger du locataire qu'il paie dans son intégralité un mois de loyer, s'il a quitté le logement avant la fin de celui-ci. C'est donc la règle du prorata qui s'appliquera en l'espèce.
Vous pouvez contester le montant demandé par le propriétaire dans les 3 mois suivant la signature du bail. Le bailleur devra alors prouver que le complément de loyer est justifié : caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par exemple.
Négocier un loyer est possible à condition de maitriser le fonctionnement d'un bail commercial. Les propriétaires calculent leurs loyers en fonction de plusieurs critères à connaître.
La hausse des IRL du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2023, est plafonnée à : 3,5 % en métropole ; 2 % en Corse ; 2,5 % en Outre-mer.
Augmentation de base de 2,3 % en moyenne pour un logement non chauffé ; Augmentation moyenne de 2,8 % pour un logement chauffé à l'électricité ; Augmentation moyenne de 4,5 % pour un logement chauffé au gaz ; Augmentation moyenne de 7,3 % pour un logement chauffé au mazout.
En ajoutant des travaux majeurs, la hausse peut dépasser les 4,5%. Si l'on prend par exemple un loyer mensuel de 1000$ avant le calcul, le propriétaire serait en droit de demander une augmentation de base de 23$. Ce montant peut toutefois grimper à 29$ si l'on estime une augmentation de 5% des taxes municipales.
Vous pouvez donc procéder à des rénovations esthétiques de salle de bain, de plancher ou de cuisine pour augmenter l'attractivité de votre logement, et ainsi accroitre la valeur de l'immeuble.
Dans le cadre de l'augmentation d'un loyer sous-évalué ou après travaux, le locataire doit donner son accord concernant le montant de la hausse. Il doit donc être prévenu au moins 6 mois avant la date de hausse prévue via une lettre d'augmentation du loyer envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Gagner 3 fois le loyer : ce n'est pas une obligation !
La pratique consistant à demander des revenus supérieurs à trois fois le montant du loyer est donc finalement un usage, mais rien n'interdit à un propriétaire de choisir un locataire qui gagne moins.
« Exemple: pour un loyer CC de 550€, le salaire minimum du locataire doit- être de 1760€ net mensuel. »
Le poste pour le budget « logement » ne devrait pas mobiliser plus 1/3 de votre revenu disponible chaque mois. Donc, si vous recevez 2000 euros net chaque mois, votre poste logement devrait être autour de 600-660 euros.
Utiliser la règle du 1/3 du salaire pour estimer le loyer maximum. Si votre salaire net après impôts et prélèvements sociaux est de 1300 euros par mois et si vous ne bénéficiez d'aucune aide personnelle au logement, la règle veut que vous consacriez 33% – ou 429 € – de votre salaire net à votre loyer mensuel.