Pour ce faire, il suffit que l'enfant souhaitant acquérir la maison rachète les parts de ses frères et sœurs. L'ensemble de la fratrie doit alors être d'accord pour revendre sa part, et les parts de chacun doivent préalablement être évaluées, par un notaire ou un agent immobilier par exemple.
Avec votre frère et votre sœur, vous héritez de l'appartement de vos parents valorisé à 400 000 €. Le jour de leur décès, vos parents devaient encore rembourser à la banque un capital de 100 000 €. Pour racheter la soulte de votre frère et de votre sœur, vous devez donc débourser : (400 000-100 000)/3*(3-1)=200 000 €.
Généralement, le conjoint rachetant la part de l'autre a recours à un prêt bancaire. Les modalités restent les mêmes que pour un prêt immobilier classique. L'établissement bancaire regardera le taux d'endettement et l'apport pour accorder ou non ce prêt.
En cas de rachat de soulte lors d'une séparation, que ce soit un divorce ou un PACS, les frais de notaire sont à la charge de la personne souhaitant racheter les parts : ainsi les deux parties ne doivent pas payer les frais de notaire.
Première possibilité pour acheter une maison ou un appartement en famille : l'indivision. Il s'agit en fait du régime par défaut de l'achat collectif. Son principe est simple : les indivisaires achètent ensemble et disposent ensuite des mêmes droits, chacun détenant une quote-part indivise et abstraite du patrimoine.
En effet, si un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier sous-estimé à un ami ou à un membre de sa famille, l'opération sera difficilement réalisable. L'administration fiscale est en droit de refuser l'opération immobilière en faisant valoir le droit de préemption.
La solution la plus simple : l'indivision
D'où l'importance de préciser dans l'acte d'achat la part de chacun, sans quoi le partage se fera d'office en 50-50. En cas de revente, la somme sera distribuée entre les individus au prorata de leur apport.
L'indivisaire occupant bénéficie de la jouissance du bien indivis, ce dont ne bénéficient pas les autres indivisaires. Tandis que l'un d'entre eux use d'un droit, les autres en sont privés, ce qui justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Le montant de la soulte est égal à la valeur nette du bien divisée par le nombre de personnes impliquées dans le partage. C'est un montant qui peut être établi par un accord amiable entre les ex-conjoints ou les membres d'une famille ou être défini par un professionnel.
Il n'est pas non plus considéré comme revenu supplémentaire. La soulte en cas de divorce n'est donc pas imposable. En revanche, il en est tout autre s'il s'agit d'une prestation compensatoire. Celle-ci correspond à un dédommagement à l'ex-conjoint si le divorce donne lieu à une diminution de son niveau de vie.
Il existe trois façons de sortir de l'indivision : Un héritier sort individuellement de l'indivision, en donnant ou vendant sa part dans l'indivision. Il doit en informer les autres indivisaires par actes d'huissier. Ces derniers ont le droit d'acquérir en priorité sa part dans l'indivision.
L'un des deux ex-époux peut racheter la part de son ex-conjoint pour devenir le seul et unique propriétaire d'un bien. On appelle alors cela le rachat de soulte indivision. Cette opération fait l'objet d'un acte notarié. Concrètement, le rachat de soulte ressemble au rachat de crédit immobilier.
- Le rachat de soulte s'effectue forcément devant un notaire qui rédige un acte appelé “état liquidatif”. Les frais de notaire s'ajoutent au coût du rachat de soulte et sont estimés à 7 ou 8 % de la valeur de la compensation versée.
Fiscalement, la fratrie a le droit d'hériter sans être imposée jusqu'à un seuil de 15 932 €. L'abattement passe à 35 % pour un patrimoine compris entre 15 933 € et 24 430 €, puis à 45 % si la valeur des biens va au-delà de ce montant.
Comment calculer les parts d'une indivision ? Pour calculer, il suffit de diviser la valeur de la maison par 2 et d'en soustraire le montant du capital impayé, qui est également divisé par deux. Nous aurons donc : (250 000/2) — (50 000/2) = 100 000 euros.
Tous les indivisaires sont tenus au paiement des charges et des taxes foncières proportionnellement à leur quote-part dans le bien.
Valeur nette ÷ 2 = montant de la part du conjoint
De la valeur marchande de la maison, il faut d'abord soustraire toutes les sommes qui correspondent à des dettes sur la propriété (le solde de l'hypothèque à payer, le montant des frais de pénalité pour rupture de contrat, etc.).
La soulte doit généralement être payée dès l'homologation par le juge de la convention de divorce. Il est également courant de devoir verser la soulte dans les deux ou trois mois suivant le jugement devenu définitif, c'est-à-dire qu'il ne peut plus être fait appel de la décision du juge.
Pour financer un rachat de soulte il est nécessaire de passer par des établissements bancaires ou des agences qui connaissent et maitrisent les subtilités du crédit hypothécaire. Le montant du financement global est calculé en prenant en compte le montant de la soulte ainsi que le rachat du crédit restant dû.
Chaque indivisaire doit payer sa part de la taxe foncière, en fonction de sa part dans l'indivision. Les indivisaires ne sont pas solidaires : Personne liée à un ou plusieurs autres débiteurs par un lien juridique qui engage chacun à payer la totalité des sommes dues.
Le principal inconvénient de l'indivision est qu'en cas de désaccord, vous risquez donc de vous retrouver dans une situation de blocage sans solution. En outre, toutes les dettes liées à l'indivision – que ce soit les impôts ou les travaux engagés sur le bien – doivent être remboursées par les indivisaires.
En effet un héritier peut bloquer la vente d'un bien immobilier par exemple, alors que les autres veulent vendre. Ou un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou d'impôts liés à cette indivision.
L'indivision est la forme la plus simple pour acheter une maison à deux propriétaires. Ils jouiront du bien ensemble, mais ils seront aussi solidaires pour l'entretien et les dépenses de fonctionnement. L'indivision est souvent choisie par les couples mariés, pacsés ou concubins pour acheter leur résidence principale.
Comment fonctionne l'achat en indivision ? Lorsque plusieurs personnes (au minimum deux) décident d'acheter un bien ensemble, le régime de l'indivision s'actionne. Après la signature de la vente, chaque indivisaire acquiert des droits sur la totalité du bien à hauteur de sa participation financière.