On parle de servitude conventionnelle. En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'utilisation du passage, il faut faire un recours auprès du tribunal. Il faut obtenir l'accord du propriétaire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.
Il est donc fortement conseillé de constituer la servitude par acte authentique devant notaire car sa constitution dans un acte sous seing privé ne garantira pas sa connaissance et sa transmission lors des ventes successives du bien.
Le notaire prépare l'acte de servitude et reçoit les signatures. Le notaire doit s'assurer aussi de la capacité et de l'identité des parties. Pour des personnes physiques, le notaire vérifiera entre autres l'état civil et le régime matrimonial des parties.
Une servitude : qu'est-ce que c'est ? Aux termes du Code civil, une servitude est une contrainte imposée sur un bien immobilier pour l'usage et l'utilité d'un bien appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil).
Pour vérifier l'existence d'une servitude, le titulaire de permis doit, en plus de prendre connaissance de l'acte de vente, vérifier le certificat de localisation à jour et se procurer les informations au Registre foncier.
Si la servitude est d'une valeur inférieure ou égale à 4 875 €, le notaire a droit à un émolument fixe de 192,31 € (C. com., art. A. 444-115). De prime abord, le nouveau tarif est assez proche de l'ancien, sauf une réduction « homothétique » de 1,4 %.
L'entretien de la servitude incombe à celui qui l'utilise, donc en principe au propriétaire du fond dominant, pour qui la servitude a été créée. Cependant, si la servitude est utilisée par les deux propriétaires les frais d'entretien ou de travaux éventuels sont alors partagés.
Pour tous les autres types de servitude (usage de jardin ou places de parc par exemple), l'inscription ou la modification de ces dernières doit être exécutée par un notaire. Votre géomètre vous assiste alors pour l'établissement du plan de servitude sur lequel est illustré l'étendue du droit.
Les servitudes s'établissent le plus souvent conventionnellement entre voisins. L'étendue et les modalités d'exercice des servitudes conventionnelles seront définitivement fixées dans l'acte notarié et ne pourront plus être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominants et servants.
Un droit de passage est un accord passé entre deux propriétaires voisins qui permet à une personne ou à un véhicule d'utiliser une partie de la propriété de l'autre pour accéder à une autre propriété. En revanche, une servitude est un arrangement permanent qui peut être imposé par la loi ou par un tribunal.
Durée et fin du droit de passage
La servitude de passage est fixée à 30 ans. Au-delà de cette durée, il revient au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser.
Les servitudes légales s'imposent à l'acquéreur sans que celui-ci puisse y renoncer. En revanche, les servitudes conventionnelles ne s'imposent à l'acquéreur du bien que si elles ont été publiées au fichier immobilier ou si elles ont été mentionnées expressément dans l'acte de vente.
La servitude est systématiquement attachée à un bien immobilier et se transmet donc de propriétaire en propriétaire. À ce titre, elle doit obligatoirement être stipulée et spécifiée dans tout acte de vente.
Preuve de l'existence d'une servitude de passage. Un titre de propriété faisant référence à l'acte constitutif d'une servitude de passage peut prouver son existence. Cependant, le titre originaire auquel il renvoie doit exister et émaner du propriétaire du fonds asservi.
Une servitude est une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de profiter d'une partie de sa propriété. La servitude est attachée à une propriété et non à son propriétaire. Elle influence donc la valeur de la propriété et son existence et ses conditions doivent être mentionnées dans l'acte de vente.
Quels sont les autres types de servitude ? D'autres servitudes peuvent grever le fonds, la servitude de tour d'échelle, la servitude d'égout des toits, la servitude de puisage, la servitude d'écoulement des eaux pluviales, etc.
b) Les caractères de la possession
L'article 2261 du Code civil dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »
Les servitudes légales sont instaurées par le Code civil ou par la loi. Elles ont pour but d'éviter les conflits de voisinage. Ainsi, la servitude de vue vous protège des regards indiscrets. La servitude de passage permet l'accès d'un terrain enclavé à la voie publique.
Quelle est la largeur minimum d'une servitude de passage ? Une servitude de passage doit avoir une largeur d'au moins 3 mètres permettant la circulation d'un véhicule à quatre roues.
Le prix est fixé librement entre les deux parties. En cas de désaccord, le tribunal peut être saisi. Le prix d'un droit de passage doit être correspondre au dommage occasionné au propriétaire donnant accès à son terrain (fonds servant) au propriétaire isolé (fonds dominant).
C'est l'article 682 du Code civil qui précise quelles sont les modalités du droit de passage : il n'y a pas de largeur légale, mais la servitude doit permettre l'accès au bâtiment à pied ou avec un véhicule. La largeur doit donc être d'au moins 3 mètres.
Une servitude peut être confirmée par acte notarié. Lors de la vente de la propriété, mention doit être faite de la servitude.
Le terrain sur lequel vous circulez ne fait pas partie de votre propriété. La servitude vous permet de passer sur le terrain du voisin et non de vous garer !
Quel document fait office de titre de propriété ? Après la signature de l'acte authentique lors d'un achat immobilier, dans l'attente de la réception du titre de propriété, c'est l'attestation de propriété immobilière qui fait foi pour l'acquéreur.